财务总对营改增的深度解读

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1、5月1日开始，房地产业、建筑业等纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。前两天营改增细则已经发布，相信各位房企的财务人员也正在忙碌地学习新规。明源君特地邀请了一位房企资深财务总为我们解读新规，一共17条心得，满满的都是干货。为节省篇幅，财税（2016）36号文简称《36号文》，其附件1《营业税改征增值税试点实施办法》简称《附件1》，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》简称《附件2》，附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》简称《附件3》。免租期、送车位有视同销售的风险，移交公建可能不征税类型：收入条文：《附件1》第十四条，

2、“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”《附件2》第一条第（二）款，“不征收增值税项目5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”解 读1、房企出租房产的免租期条

3、款和买房送车位送家电的销售方式需要关注，会有视同销售的风险。2、明确了资产重组过程中的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。3、向政府或街道移交公建很可能不需要视同销售，但是需要证明这些建筑是“用于公益事业或者以社会公众为对象”，具体需要什么样的证明材料或者某一类型直接认定，需要新的征管办法确定。成本利润率由国家税务总局确定类型：成本条文：《附件1》第四十四条，“成本利润率由国家税务总局确定”。解 读注意，原营业税体系下，成本利润率是由省、自治区、直辖市税务局确定的。纳税义务发生时间需要考虑操作细节类型：收入成本费用条文：《附件1》第四十五

4、条，“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”解 读房企销售时收取的诚意金是否需要纳税？挞定收入是否为价外费用，需要纳税？定金该如何开票？均是需要在实践中重点考虑的操作细节。建筑服务发生地、不动产所在地和机构所在地不同该怎么办？类型：收入成本费用 条文：《附件1》第四十六条，“增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总

5、局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。”解 读1、在建筑业和房地产业，必然存在着建筑服务发生地、不动产所在地与机构所在地不同的情况，具体操作可能两种：（1）业务发生地

6、的预缴及机构所在地的申报，同月申报两次；（2）先预缴，再按季度或是年度在机构所在地进行申报。2、在营业税体系下，建筑业存在着在服务发生地以票管税的征管方式，许多外出经营的建筑公司均在服务发生地代开发票，营改增后，建筑业的服务发生地很有可能继续通过票等方式进行预缴的管控。同一市不同区项目的发票如何领购？是值得重点关注的细节。3、在大城市，区的定义有可能等同于县（市）。二手房销售、出租增值税可能由地方税务局代收类型：收入条文：《附件1》第五十一条，“营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家

7、税务局暂委托地方税务局代为征收。”解 读这一条很可能针对的是二手房销售，以前个人出租不动产委托街道代征的现在可能由地方税务局代征。这里面是否包括房地产一般纳税人自建转固定资产后的不动产，是否视同二手房销售，是需要关注的细节。中介及物业管理公司适用6%增值税率类型：收入、成本条文：《附件1》第十五条，“增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。《附件1》附销售服务、无形资产、不动产注释之第（六）现代服务，“8.商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保

8、护服务。（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。（2）经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包