成本动态控制

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1、如何实施房地产项目的成本动态控制每一个房地产商都必须加强三种能力：一是对项目的精细化运作和管理的能力；二是对成本的控制能力；三是对房地产开发高风险的认知能力。在房地产高风险时代，这三种能力不仅是决定房地产商核心竞争力的关键，更将决定房地产开发商的生存。对成本实施动态控制本质上就是对上述三种能力的结合实现。房地产商的成本控制就是如何实现目标成本，只有在实施的过程中不断采用动态方法，才能及时发现问题，分析原因，采取措施，使实际成本尽最大肯能接近目标成本。几乎每一个房地产开发商都会在项目实施前制定目标成本，如何在过程中使实动态控制，不是每个开发商都能很好地做到，往往虎头蛇尾。制定成本计划时可能花

2、费相当多的精力，将成本项目拆分成土地费用、前期费用、建安费用、市政配套、销售费用、财务费用、管理费用和税费等项目，每个项目根据经验数据，进行适当调整和修正，确定目标成本。由于周期较长，不可预见因素很多，可能还会考虑一定比例的不可预见费，一般按总成本2%~5%计取。其中土地费用一次性发生，几乎没有什么变化；前期费用的规费按地方的文件规定执行，变化不大；前期工程费、建安费用以及市政配套的费用总数较大，占总成本的50%甚至以上，实施周期较长，而且变化极多，如果不能静心设计每个环节和步骤的控制目标，动态控制就变成空话。所以动态控制的主要目标就是把上述费用控制在可以预见或可以接受的范围内。编制成本计

3、划需要对成本项目进行最低层次的拆分，尽可能对应于每一份合同或结算。如果平时基础数据不是很多，没有对在建或已完成项目进行足够详尽的分析和测算，仅仅根据经验、工程结算数或财务决算书简单分析的错造价指标，这是远远不够的。例如一般多层的单方造价约为90元/平方米，小高层月1100元/平方米，其中的明细指标没有进一步测算。例如普通铝合金门窗的造价指标，隔热断桥玻璃、LOW—E玻璃的价格，外墙保温的面积指标，不同保温体系的造价指标，外墙面积指标，不同档次的涂料、面砖的造价指标。市政配套工程同样需要进行细分。例如道路工程，通过查阅资料能知道已交付或已竣工项目的造价指标，具体到结构层、面层、路牙、雨水、污

4、水的造价指标，不同型号、不同材质的管材、化粪池、雨水井的造价指标，人行道的造价指标，不同路幅的车行道的造价指标、面积指标，这些数据只有现场人员才能取得，一般工程管理人员和成本部人员对类似数据的了解不多。为何指标要拆分到如此细？首先成本目标由明细指标组成，成本指标的精度直接取决于分项指标的精度，只有每一个分项指标都是精心测算、科学合理，编制出来的成本指标才能对项目开发有知道意义，否则计划和实际脱钩，极易出现两张皮的现象，因为一般情况下，编制计划人员与具体操作项目的人员不属于同一部门；其次上述指标往往是最容易变化的，不确定因素太多，很可能因销售需要或国家、地区强制性标准的变化而变化，没有明细无

5、法对经验数据和指标及时、准确调整，只能粗略地估算，效果明显不能达到要求；另外因为这些项目可能直接影响房屋的外立面和效果，开发商处于提高项目品质等原因往往可能分包，只有知道具体的造价和面积指标，才能在分包项目指标前后及时对分包项目指标进行修正，从而提高成本指标的精准度；从具体操作层面上来看，只有充分了解上述分包项目的指标，才能对分包项目成本实施动态控制。只有对项目开发的每个环节都实施动态控制，项目成本的动态控制也就水到渠成！在实践过程中如果能把成本指标层层分解，这样在开发商公司内部就很容易根据不同职责、权限把成本控制的任务落实到每一个具体项目任务和每一个经办人员。事实上，开发商的工程管理人员

6、可能更关心工程质量、安全、进度等，成本属于软指标，从工作岗位的角度必然会对成本进行控制，只是没有准确的量化指标为标准，控制的力度可能远远不够。如果能在每一个具体而零星的的项目实施前，就告诉他该项目的目标成本是多少，力争把成本控制在指标以内。这样长此以往养成习惯，对于每一个具体管理人员而言，一方面能感受到通过自己的努力有效地控制了单项成本，为项目乃至公司的成本控制做出贡献，另一方面各级管理人员熟悉掌握成本指标，为企业积累大量的经验数据，对于企业成长非常重要。动态控制的实施需要依靠全员参与、全过程控制，只靠个别部门和个别人是不够的，需要科学合理的制度来保证。部分开发商不是没有动态控制成本，二是

7、在成本控制指标层层分解落实部分没有做好，只有把成本控制的重担落实到项目开发的每个环节和每个员工身上，参照正值分析的理论，不断用实际发生的数据来对照计划数据，从而得出结论或者不断修正原有的指标，建立动态的指标信息库。在指标分解落实的过程中，往往存在两个问题。一是项目周期较长，待项目基本借宿，财务决算确定利润等指标，项目人员难免已经发生变化，造成责任无法明确，而且事后控制的力度和效果差强人意，结果在整个项目的实施过程中没有实