房地产法讲座

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1、房地产法讲座主讲：张志晓律师电话：13811184382Email:heblawyer@163.com房地产开发的几种形式单独竞拍土地进行开发房地产项目转让（收购）合作开发一、单独开发一般成立只为项目开发而设的项目公司。项目公司为母公司的子公司。一般为有限责任公司。可能为两个股东的一般有限公司，也可能是一个股东的一人有限公司。公司的分类无限公司：合伙两合公司：有限合伙：风险投资有限公司：有限责任公司:私人持股公司股份有限公司:公众持股公司有限责任公司有限责任就是，投资者以投入公司的资产为限，对所设公司的债务承担责任。如：公司注册资本100万元，有200万元

2、债务，公司实有50万元资产，那么公司的50万元资产偿还债务后，剩余的150万元债务，债权人无权向投资公司的股东追偿，投资者对公司的经营失败只承担100万元投资的损失，而其中50万元已经在经营中损失掉，债权人只能得到共计50万元的偿还。与之对应：投资者不能随意撤回自己对公司的出资，如想撤回，要按严格的程序进行减资。《乔家大院》中乔致庸的叔叔，在去南方贩茶，风险大的时候要求乔致庸归还他的几万两银子，在有限责任的情况下是不允许的。公司的有限责任晋商：　显赫170多年。在清末民初，为什么很快全部倒闭，因为晋商企业间、企业与投资者间是无限责任，当企业无力偿还债务时，

3、投资者要拿家产偿还。新疆德隆：　金新信托发生挤兑，为了对得起新疆的投资者，唐万里决定救金新信托的，向金新信托输血，导致整个资金链断裂。当然德隆的问题原因是多方面的，国家金融环境、企业的经营战略等。但很明显。如果按有限责任的要求，金新信托的债权人是不能向德隆的其他企业追索债务的，也许发生不了整个企业集团倒闭的悲剧。有限责任的由来公司产生的动力来自于分散风险与集中资金。1600年，经英国女王特许的东印度公司是世界上最早的股份有限公司，它具有独立的法人地位、独立的业务，股东对东印度公司的负有限责任。德国于1892年首创了有限责任公司制度，对世界各国产生重大的影响

4、，成为公司制度的重要组成部分。也有人为英国封闭式公司是有限责任公司的最初形式。有意思：最初的有限责任一方面为了让股东不至于因公司经营风险而倾家荡产（当时的航海风险很大），另一方面也防止股东中途撤回投资。股份公司与有限公司的异同中国公司法概念上的股份公司与有限责任公司都是公司的股东对公司对外的债务承担有限责任。实质：股份公司强调公司的资合性，股东只是出资的集合，相互之间没有其他关系，常常不认识，股份转让自由。有限公司除资合外，更强调人合性，股权对股东外的人转让应经过其他股东同意，其他股东有优先购买权。在英美法中股份公司是publicholding公众持股，需

5、要向社会公开公司信息，发布年报、季报。有限公司是privateholding私人持股，经营信息保密。有限责任延伸出的公司关系母公司的股东与子公司资产公司的股东出资后对公司的财产不享有财产所有权，公司股东是以放弃对所出资财产的所有权为代价，取得公司的股权，而拥有公司的董事的选举权，分红权，剩余财产分配权等股东权利。所以，股东对公司的财产没有支配权，有支配权的是公司。股东对公司有支配权。当资产出售的时候，谈判的对象是公司。当股权收购、合作的时候，谈判的对象是公司的股东，这时如与公司谈判，对方就成了自卖自身。公司关系二母公司与子公司管理层的关系母公司是公司的股东

6、，组成子公司股东会，在股东会上待命股东权，有权选举董事、监事，有权决定公司的宏观决策。即公司的三会中，股东会可以决定董事、监事会。但子公司的总经理，由董事会选择任命，其他经理人也由董事会任命，股东无权“直接”干预。直接任命子公司的总经理等人员，一在法律上不产生效力，其他股东可以推翻或撤销任命，二是导致公司法人格否认，使子公司经营不善时债权人追究母公司责任。公司成立后不得撤回出资对此公司法规定，公司成立后不得抽逃出资。公司的股东既然对公司的债务承担有限责任，相对应的就不能将已经投入公司的财产再拿走，风险隔离、财产也相对分离。这也与历史上为防止股东中途撤资而设

7、立有限责任一致。母子公司相对独立风险隔离与财产分享，使投资者与所投资公司相对独立，即母子公司独立。成为独立的法人，正如母子关系，子源于母，但独立于母。母子公司各有独立的经营机构，独立进行经营，独立对外承担民事责任。这种独立即：法人法人法律上的拟制人格，即把不是自然人的企业、组织，按人对待。（一）依法成立；（二）有必要的财产或者经费；（三）有自己的名称、组织机构和场所；（四）能够独立承担民事责任。特征：独立财产独立机构独立责任：重点是责任独立，公司是法人的一种类型。法人人格否认有限责任在促进经济发展的同时，也为股东滥用法人人格、假借股东有限责任损害债权人利益

8、提供了可能。在特定情形下刺穿公司面纱，追究股东无限责任。股东利用公