《奥运花园策划案》PPT课件

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1、滨江项目开发定位决策会议2003年12月10日1“东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之一《东莞石龙镇房地产发展研究报告》第一部分石龙镇社会与经济发展总体形势分析一、历史上：综合实力为华南四大镇二、改革开发前和初期：综合实力为东莞大镇三、现今：综合实力为东莞中游城镇2一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机石龙镇行政区域面积在国内镇中特别狭小，已无法再发展；石龙将面临被周边镇全面超越的局面。二、石龙现规划是短暂、无奈的规划政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区，偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律：石龙的发展前途，必须向莞城和广州。三、石龙现城镇规划的要

2、点解读（一）、一轴一环（二）、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对四、石龙城市发展的必然方向石龙城镇的总体发展前途：必然是向西和向南。第二部分石龙镇城市发展趋势分析3第三部分石龙镇房地产发展现状分析第一章、石龙镇城区板块分析一、老城区板块同中国大多急剧发展的城镇一样，石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区，老城区生活方便、商业文化发达，更是中国小城镇人恋旧心理较浓的情结,石龙老城区没有现代的住宅房地产。二、西湖区板块西湖区因城市向南走向莞城的天然动力，这几年短时间内产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带，并趋势愈演愈烈，长此

3、必使城市南拓。所以，西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域，不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色，所以，短时间内城市的房地产不会往这里发展是必然，会维持现状，西湖区暂没有现代的住宅房地产。如果石龙并镇，必首先加快发展西湖区域。三、新城区板块以政府中心和居住定位，实际上是石龙新的CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区）的结合体，新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。但如果并镇，向东的动力和驱使力就会大大减弱。所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。4二、石龙房地产各主要竞争楼

4、盘定位分析楼盘正龙豪园聚龙湾新世纪丽江龙升商住石碣盈翠石排锦绣总体定位顶级别墅高档社区郊外度假社区普通住宅中档社区别墅社区定位差异最尊贵居所高档居家第一居所、周末居所一般居住良好居住休闲居家顾客差异本地大、中老板本地中、小老板，其他本地老板们，其它本地普通人本地居民本地老板们形象体现不理想综合较不错郊外社区杂差临街社区郊外村屋规划差异综合一般水平，欧陆风综合一般水平郊外自造景观大盘——楼距旷达——5第二章、石龙镇房地产市场分析一、石龙房地产楼盘综合分析楼盘正龙豪园聚龙湾新世纪丽江龙升商住石碣盈翠石排锦绣总规概况别墅、小高层复式洋房小高层、高层洋房别墅、小高层洋房一般

5、公寓小高层洋房别墅户型设计一梯二复式一梯四，四期一梯二、三一梯四为主，少量一梯二一梯四一梯四为主——规模概况总建4。68万总建筑面积18。76万平米总建筑面积40万总建筑面积7。9万平米总建面8。7万占地23万平米销售良好良好优良一半良好一般市场来源石龙为主石龙为主石龙及周边镇石龙石碣石排顾客身份老板生意人老板、生意人普通居民生意人老板产品综合园林一般、立面过沉园林、立面一般园林较好、立面不够——园林、立面不错园林一般营销推广较低水准较低水准一般水准——一般水准一般不足软肋已开发完户型均好性不够产品全面性不够——专做路边住宅综合水准低6二、石龙房地产各主要竞争楼盘定

6、位分析7第一部分、三水区房地产态势分析第二章、三水房地产板块分析一、板块分析说明（二）、新城区板块指的是三水新城市中轴线以北并向西为主的主要广大区域，目前房地产发展的楼盘基本全在此区域，这种以商铺为主的房地产开发状态，表明了城市对商业的透支，在真正的经济实力和消费群产生壮大之前，宽泛无序而任意地商业发展反而会对城市的商业损伤，而真正的高质量的住宅反而建不起来，长此以往会损害三水房地产的健康发展。新城区板块特点：该区的房地产以卖商铺为主，从而带动住宅销售。三水房地产目前在这一板块以住宅的微利甚至低于成本厮杀。本板块的土地资源越来越少，目前除三兴路与公安局间尚有一整片百

7、亩地块外，城市新兴的土地资源只有在向北或向西。“新城区板块”现有楼盘：汇丰豪庭、御景华庭、华景花苑、西豪居花苑、金盛花园、德保华庭、金本健力宝北项目、金本三达路项目等。（三）、云东海板块该板块处在三水区最主要的度假休闲风景区——云东海，云东海旅游区占地面积80平方公里，其中森林面积70%，水体面积占25%，是三水城市最适宜居住的区域。云东海是处在大广州半小时车程内，是珠三角最美丽的一个自然山水区域之一。云东海板块特点是：价值和意义远未发掘出来，将在“云东海策划方案”详细论述。本板块楼盘只有“千叶花园”。8第一部分、三水区房地产态势分析第二章、三水房地产板块分析二