香港旧楼重建的未来机遇香港旧楼重建的未来机遇

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1、香港旧楼重建的未来机遇目前本港超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，可见楼宇老化问题严重，加快市区重建是刻不容缓。(注一)市区重建局（市建局）于2001年成立，前身为1988年成立的「土地发展公司」，主要是为了促进本港市区城市更新，应对市区老化等问题。过去十八年，市建局成功为1,300幢楼宇协助重建，若与现时的旧楼存量相比，仍是小数目。(注二)优质的生活环境。1两年前市建局展开了「油麻地、旺角（下称「油旺」）地区规划研究」，覆盖范围共212公顷，涉及3,345幢楼宇，当中超过八成（即2,700多幢楼宇）楼龄达30年或以上。(注三)鉴于「油旺」的拆卸重建规模庞大，市建局透过它们的有关数据，

2、制订一套涵盖目前「5Rs」的策略。拆去旧楼、重建新楼，正标志着一个城市的新旧交替。然而，绝大部分兴建于上世纪六、七十年代的楼宇，当区已接近用尽地积比率，重建的经济效益有限。纵使楼宇得到重建，总楼面面积难以增加，但楼宇老化却带来社会成本，包括安全隐患、维修费用、调迁成本等。然而，市区重建却有助改善旧社区的居住环境，即使未能有效增加土地供应，但能够为市民带来更资料来源：香港2030+注一：市建局行政总监韦志成《星岛日报》（2018年6月18日）注二：市建局行政总监韦志成《文汇报》（2018年6月20日）注三：挚诚.志成（网志）（2016年12月25日）权。2旧楼重建的挑战强制售卖申请门槛8

3、0%香港政府在1999年制定强制售卖条例（强拍），按《土地（为重新发展而强制售卖）条例》规定，概括而言，任何人只要集齐同一地段的90%或以上业权份数，即可申请土地审裁处发出的强制售卖令。2010年政府修订法例，针对数龄50年以上各种楼宇或楼龄30年以上工业楼宇，只要拥有达80%业权份数便可申请强拍，进一步带动不少旧楼业主一旦集齐业权便进行招标，成为了开发商的收购目标。虽然旧楼重建项目所需的时间较长，但收购成本有机会远低于买地，对于财力雄厚的开发商而言是一个获利商机。简单来说，开发商会先行购买拟发展项目地段之不少于80%的业权份数，在成功申请强拍令后，继而在公开拍卖中收购余下的旧楼业权，

4、即获取物业的所有业按现行的城市规划，整个油尖旺即使是旧楼林立也好，若进行大规模的市区更新亦绝不容易。鉴于当区的剩余地积比率只有10%，同时分布在不同楼宇中，若不放宽高度限制，其发展潜力和诱因非常有限。未来旧区重建要有新思维，放宽高度限制、转移地积比率、整合或减少道路面积等，将有效善用市区的土地资源。不过，政府亦不宜过于依赖市建局，要让市区重建得以推动得更成功，私人发展商的参与十分重要。3放宽高度限制前市区更新要有全面思维放宽高度限制后根据《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》咨询文件，2046年全港将有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位。油尖旺是旧楼集中地区，发展

5、局估计至2046年，该区将有60,000个私人单位的楼龄达70年或以上。4中资开发商进军本港旧楼重建版图自强拍条例于2010年4月1日起降低申请门槛，私人市场的参与数目增加，市区有不少旧楼被发展商并购重建。鉴于近年官地价格持续攀升，发展商积极将资源投放在收购旧楼与重建中，强拍个案也不断上升。近几年，国内开发商积极在本港吸纳土地储备，进军旧楼并购市场，当中包括万科、碧桂园、雅居乐等巨企。中资发展商眼见难以投得政府地皮，因而转战强拍以增加土地储备，纵使透过强制拍卖土地需时较长、程序复杂，却具庞大的发展机会。另外，位于市区的地皮十分罕有，而香港旧区的小型地皮却多数在核心位置，合并地皮被视为吸纳

6、市区土地储备的有效方法，预期申请强拍的个案将持续增加。其以港岛东和东九龙地区的申请宗数最多。5旧楼并购一步一脚印本港发展商为了增加土地储备，纷纷透过旧楼并购寻求发展。2018年香港录得39宗强制拍卖申请个案，较2017年增加1.6倍，创下六年以来新高。政府近年批出的旧楼重建项目持续上升，而私人重建项目逐渐成为旧楼改造的主力。此外，近年政府推出的地皮规模较大，中小型发展商未必有能力竞投，反而一些单独拥有两、三个街号的旧楼地盘，造就了中小型发展商的参与机会。物业仁孚工业大厦华夏工业大厦地址鰂鱼涌英皇道1067号鰂鱼涌船坞里8号地盘面积2,308平方米2,517平方米估计可重建楼面34,625

7、平方米37,751平方米资料来源:公开资料过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导，然而去年两宗工厦强拍却成为焦点。位于鲗鱼涌的仁孚工业大厦及华厦工业大厦被太古地产申请强拍，市场人士估计总值约57亿元，预料可提供约7.24万平方米商业楼面。工业大厦强拍申请向来罕有，但随着政府早年重推工厦活化政策，亦带动了整体申请数目。受惠于写字楼物业近年受到追捧，吸引市区合楼龄资格的工厦业主，纷纷将其工厦物业申请重建为写字楼，尤6以土瓜湾马头围道196至20