物业管理行业系列报告之四：功不唐捐，未来可期，物管企业的增值服务探索

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1、目录引言51春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成51.1非业主增值服务：开发商导向，受母公司影响较大61.2社区增值服务：改善社区环境，聚焦业主生活品质102中外典型物管企业增值服务发展探索142.1北美和日本物管企业的增值服务探索之路142.1.1FirstSerivce——北美龙头住宅物业管理公司142.1.2NihonHousing——日本领先的公寓物业管理公司162.2中国物管企业的增值服务探索之路192.2.1绿城服务——中国物管企业增值服务先行者202.2.2雅生活服务——从单一增值服务走向多元化、全方

2、位243战略视角与资本视角下的物管增值服务253.1增值服务对于物管企业的意义：弱化地产周期影响，拓展新增长点253.2合理的增值服务对于估值有提振作用264投资建议：看好龙头开发商系的物管企业和社区增值服务领军企业26风险提示27图表目录图1：物管百强增值服务业务表现5图2：雅生活服务的案场协销服务占非业主增值服务比重5图3：开发各阶段物业公司可提供的服务范畴6图4：港股主要上市物业公司非业主增值服务的毛利率7图5：碧桂园服务的非业主增值服务中来自碧桂园的收入占比持续降低8图6：绿城服务的案场协销收入占非业主增值服

3、务比重9图7：雅生活服务的案场协销服务占非业主增值服务比重9图8：绿城的“绿联盟”模式10图9：雅生活服务的“雅管家联盟”10图10：绿城管理咨询服务占非业主增值服务比重10图11：雅生活协销外增值服务占非业主增值服务比重10图12：社区增值服务主要范畴11图13：主要物管企业社区增值服务毛利率11图14：保利物业旗下养老品牌“和悦会”13图15：长城物业引入国际居家养老服务商护明德13图16：FirstService业务架构15图17：FirstService发展变化和重大事件15图18：Firstservice增

4、值服务收入占比逐渐提高16图19：Firstservice的回报率稳中有进16图20：NihonHousing业务架构17图21：NihonHousing的收入变化18图22：NihonHousing的服务范围18图23：NihonHousing的自由现金流与盈利能力19图24：中国物管企业增值服务发展历程：20图25：绿城服务的社区服务体系20图26：雅生活旗下所形成的物业服务体系24图27：雅生活增值服务收入构成及毛利率25图28：雅生活服务收入结构25图27：中国物业行业主演监管政策变化25表1：物业公司主要增

5、值服务业务类型5表2：典型物业公司的非业主增值服务内容7表3：主要社区生活服务内容12表4：部分物管企业资产管理业务概况12表5：绿城服务在教育和养老领域的布局13表6：FirstService的并购历程16表7：NihonHousing的主要并购事件18表8：绿城服务的增值服务收入单位：千元21表9：绿城服务增值服务变迁21表10：港股主要物管企业估值情况26引言我们此前的三篇物业管理行业系列报告，具体探讨了物管公司如何上市、如何经营，以及海外的物管公司如何发展变化，更多地聚焦于过去和现在，聚焦于传统业务。本篇报告

6、我们将集中探讨物业管理行业的增值服务，这类业务更多地代表未来。除了传统的安保、保洁、园艺、物业维修及保养服务外，中国物管企业对社区物业管理增值服务也进行了积极的探索，服务种类逐渐分化，并发展出许多契合中国社区形态和房地产运作模式的增值服务类型。由于传统物管服务低毛利且同质化较高，业务增长主要依赖在管面积提升，难以形成规模效应，市场规模增长具有天然瓶颈，增值服务高毛利、差异化的特点对公司利润增长显得尤为重要。本篇报告我们将探究中国物管企业增值服务业务的运作模式、发展模式及财务指标，并借鉴海外成熟物管企业增值服务的演进历

7、程，借此描绘中国物管企业增值服务的发展现状及未来蓝图。1春华秋实，中国物管企业增值服务气候渐成从增值服务整体情况看，头部物管企业在主动增加增值服务的收入规模及收入占比。以物管百强企业为例，其收入及利润占比均值近年来不断提升，到2018年，收入占比达到19.5%，利润占比达到44.3%。上市物管公司增值服务占比高的现象更为明显，从市场上主要的5家物管公司看，占比最低的碧桂园服务也达到26.3%（2017年为18.5%），其他公司基本上都在30%~40%之间。图1：物管百强增值服务业务表现图2：雅生活服务的案场协销服务占

8、非业主增值服务比重50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2015年2016年2017年2018年增值服务收入占比均值增值服务利润占比均值60.0%33.5%37.0%39.0%26.3%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%51.9%数据来源：中指院、数据来源：公司年报、通过梳理各家中国上市物管企业