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1、ADVERTISING尚美佳广告福田地产·景田项目整合推广策略0开始，片区基本情况景田片区是指深南大道以北，新洲路以西，北环路以南，香梅路以东的地域范围，总用地面积273.59公顷，属于福田中心区一级辐射区域。景田片区形成于1991年，位于福田中心区西北部，该区域用地内东西走向有红荔路和莲花路两条路穿过，南北走向有景田路纵穿。整个用地南北方向长约2.4公里，东西方向长约1.1公里。本片区作为中心区的扩展和延伸，是以居住为主，兼有部分商业、办公、金融等功能综合的大型居住区。景田片区总规划控制人口为9－9.5万人，而现在已达7万人以上，因
2、此新增规划容量约2万人。尚美佳·销售力广告执行者。挖市场潜力！挖客户！挖主题！挖短平快的手段！挖前景：景田南区片区规划及住宅市场构成。南区临深南大道，交通便捷，较多标志性的写字楼建立，如报业大厦、人民大厦、在售的中电信息大厦，故办公氛围较浓。同时其住宅相对中区及北区要多，如瑞达苑、合正名苑、安柏·丽晶、东方玫瑰园、聚豪园、国泰豪园等，少见农民房，发展较快，已形成高尚住宅区。——99年2000年2001年-2002年5月价格区间（元）6500-75005600-70005600-7700平均价格（元/平方米）700063006500挖市
3、场：区住宅市场分析·价格分析从上表可看出，片区整体价格2000年有所下跌，自2001的开始上涨。随着楼市逐渐好转，片区高尚物业的涌出，需求增加，楼价稳中有升。面积2000年2001年小于70平方米70%90%70---100平方米70%90%100---150平方米30%60%150平方米以上15%30%复式15%30%总销售率50%65%挖供需：高层面积销售分析挖机会：以上可以看出，户型方面以3房为主，面积方面77平方米至125平方米为主。同时综合前表销售率来分析，片区内中大户型及面积供求活跃。同时片区小户供应量不多，随着片区商住形
4、态日渐成熟，投资型小户型必将填补一大空白，并有效与周边楼盘进行差异化区别，有利整合推广。片区居民大至有三种：其一，原住居民；其二，福利房居住人口；其三，租户。原住居民，即本地村民，世代居住于此，对本片区有极强的认同感，他们大多有自己的物业，已不是传统意义上的农民，经济宽裕，需要提高家庭居住质素，小户型显然不能满足其需求，因文化理念差异，较少选择概念性豪宅及超大户型，而面积在80-110间的中大户型较受欢迎。福利房居住人口，如景鹏大厦、景龙大厦的业主，约有1/2的业主将其物业用来出租或买卖，大多不在本片区居住。虽有部分业主会考虑在本区内
5、再次置业，以旧换新来改善居住环境，但这部分总量不多。挖客户：客户不是本地人租户，大多是来深工作的外来人口，年轻人为多。他们依据自身情况租住在小区房和农民房中，一般租金价位区间为：750元-3000元。他们常期在此租住，对片区环境熟悉，当这部分客户积累了一定资金后，将是片区物业的主要需求群体。他们来深多在3年以上，个人经济收入一般约在3000元-10000元间，工作稳定。其中单身租户或家庭成员为2个的租户，会考虑小户型物业作为过渡期来用，故对小户型小面积物业需求有所增加，而家庭成员3人以上的租户，会考虑购买面积适中的中大户型物业，以满足
6、其家庭居住需求。挖到客户了！：租户（白领）还要续继挖下去！挖特征、挖观念！挖人：他们是谁？一群知识创造财富的知本精英白领：高科技、IT人，管理人士，商界菁英，高级职业经理人、信息咨询产业人士，金融、证券业人士、教育产业的高知阶层等。他们的年龄段在26-40之间，大多数以一次置业为主。挖需求：他们需要什么？一种支持快节奏生活的条件；一种优于众人的生活地位；一种追求高品质的生活享受；一种创造灵感的生活方式；一种高智慧的生活品味；一种享有成熟和成功意义的生活价值；一种成就生活和事业的绿色生活环境；一种易于族类沟通的社区语言……挖心理特征：1
7、.心理特征:宁静而婉约,智慧而凌厉,成熟而哲理。对生活方式有多元的选择。渴望随心所欲,背上照相机跑遍全世界。追求人与城市的和谐、人与人文的和谐、人与高科技的和谐、人与绿色的和谐、人与时间的和谐。挖行为特征：由自己的爱好决定生活情趣。和时间讨价还价。逃离科技的自主生活。追求是他们不变的品质,超越是他们喊不完的口号。不随波逐流,让别人去说,能保持自己的心态。渴求化繁为简、时尚、超前的生活。每一天都是充实的、有计划的、有变化的。挖生活习惯:女人喜欢穿着一件纪梵希衬衫,一条白卡其沙滩裤,架一副GUCCi眼镜,一身成功人士的打扮。家里是北欧风情
8、的摆设,看的是时尚类杂志,喝姜汁水时没忘记在杯沿上挂上一片薄柠檬。回到家里马上关手机,让电话机永远设置留言状态。她自己的生话,简约而充满智慧,淡淡的,冷冷的,幽幽的调子,很CYBER。她的丈夫喜欢有品味的女人,是一个不张
