关于北京远郊别业项目的研究

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1、关于北京远郊别业项目的研究一、远郊休闲别业产品概述别业一词是与“旧业”或“第宅”相对而言，业主往往原有一处住宅，而后另营别墅，称为别业。称别墅时，则是突出其园林气氛以区别于一般住宅。(一)、研究范围界定1、研究背景随着社会的发展，城市化进程越来越快，城市内中心区域密集度逐渐增加，低密度产品供应越来越少，价格居高不下。除此Z外，加上国家对低密度用地审批的严格控制，使城市中心修建低密度别墅产品的可能性越来越小，因此低密度用地变得弥足珍贵。由此可见，城市远郊低密度产品成为未來发展趋势。根据政府规划，“十二五”期间要加大力度建设环首

2、都经济圈卫星城，致力于建设集科技产业、文教娱乐、休闲度假、生态养老为一体的综合型卫星城市，加大自身的辐射及带动力，为首都六城区分担人口压力，因此城市骨架外廓势在必行。为此，京津、京唐、京哈、京平、京承、京沪等多条高速公路投入使用，大大缩短了车行吋间，减少城区客户的心里认知距离，为首都周边远郊卫星城的发展奠定了坚实的基础。当然，随着城市的发展，产业结构不断多元化，催生出大量知富人群。他们是这样一群人，平日朝九晚五，生活皆凑较快，沉浸在城市喧嚣的氛围中，无暇估计居住环境、休闲娱乐等生活品质的提升，但是他们都有一个“别墅梦”，希望

3、周末远离城市的喧嚣，过上归园出居、有天有地的生活，同时他们有一定的财务基础做保证。由此可见，远郊休闲度假时代正向我们走来。除此之外，由于一、二线城市限购政策的实施，导致部分有相当社会财富积累的社会中产阶级到城市远郊购置房产，进行资产沉淀。不难遇见，未来城市远郊休闲别业将是一个大的发展趋势。结合我司怀柔、平谷项目，拟选定北京远郊五环外周边区县、交通较为便捷有高速公路与市区相连、拥有一定休闲度假资源或产业园区、以养老度假为主不是第一居所、经济型别墅总价与市区高层持平的项目进行产品系列分析,例如：天地凤凰城、塞纳荣府、恒大山水城、

4、田纳溪湖、潮口河孔雀城、恒大金碧天下、盘龙谷等。2、产品研究体系(1)规划结构＞组团单体结构：类似于合院式的围合组团，在社区内部重复复制该组团。(如龙湖的七合院)>社区单体结构：区别于组团，整个社区为一个大组团，无组团复制。(2)交通>人车分流：社区外围环路为车行路，社区内部路全部为人行道。不包括上下错层式人车分流；>道路组织形式：外环尽端路、鱼骨尽端路。(3)进入性>道路景观层次：在景观竖向布置上是否有层次感；(如龙湖的五重园林)＞门户景观：由社区入口进入后的集屮园林景观、水系、主题雕塑、售楼处等。(4)边界＞边界形式：社

5、区外围采取何种边界区隔，例如：项目宣传围扌当、绿色景观等；＞高差处理：通过何种元素处理由于项目内部与外部标高不同而引起的高差，例如绿植、铁栅栏、宣传围挡等。(5)资源借用＞资源借用：是否借用项目外部资源打造社区内部景观。(6)产品分布＞强化分区：独栋、双拼、联排、叠拼等产品分区规划布置，不混合排布。(7)组团密度＞组团户数：一个组团单体内的住宅户数(如孔雀城的大堡系列)；＞间距控制：有单体组团形式的为组团内的间距，无单体组团的为建筑之间的间距。(8)主空间尺寸＞主卧、主客厅面积：主卧面积不计套件，主客厅面积可与餐厅共计。(9

6、)特色空间＞特色空间：例如独立私家电梯入户、三跑旋转楼梯、2层净高5.3米业主可自行加出一层等。(10)材料种类及应用＞材料复合度：屋面、墙面、基座、及其他部位等应用了多少种材料；＞特种材料：如汉白玉、大理石等。(11)单体形象重复度A组合方式：一个组团单体内是通过什么产品进行组合的，例如独栋、双拼、联排等；＞图纸种类：各种产品是否选择同一种形式的立面还是多重形式的立面(包括形状、颜色、材料的区别)。(12)样板区展示A样板组团：将一个组团单体完全作为展示区呈现给客户；A样板单体：将部分户型做成样板间；A生活方式引导：展示未

7、来生活场景，如露台烤架、主卧桑拿房等。(4)园林展示A特色植栽：形成展示效果的植栽，例如连片的鼠尾草、法桐大道等。二、产甜案例体系（一）、规划体系1、规划结构组团单体结构：类似于合院式的围合组团，在社区内部重复复制该组团（如龙湖的七合院）。产品形式容易趋于单一化，不能凸显个性化差异，别墅产品中少部分项目采用这种结构形式，如潮口河孔雀城和盘龙谷。社区单体结构：区別于组团，无组团复制。强调单个楼体的个性化差异，是别墅项目中较为常见的结构形式，如天地凤凰城、塞纳荣府、恒大山水城。2、交通人车分流：社区外围环路为车行路，社区内部路全

8、部为人行道。不包括上下错层式人车分流。经济型别墅项目对人车分流的需求性不人，多数项目釆取的是人车不分流的交通模式。3、进入性道路景观层次：在景观竖向布置上是否有层次感（如龙湖的五重园林）。部分别墅型项目对道路景观的布置颇费心思，景观层次从2层到5层不等，如孔雀城和恒大金碧天下都设置了5层道