房地产全程营销策划理论体系

《房地产全程营销策划理论体系》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产全程营销策划理论体系第一章项目投资营销项目投资营销项目投资营销是房地产全程营销最为关键的环节，反映了房地产企业选择开发项目的过程，这个过程是考验、衡量开发商房地产运作能力的最重耍环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以事半功倍。项口投资营销通过对项口环境的综合考察和市场调研分析，以项口为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项廿所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位，和

2、项目价值发现分析，然后根据发展商捉供的基本资料，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项口开发节奏提出专业意见。项目投资营销的具体内容一、项目用地周边环境分析1、项口土地性质调查•地理位置•地质地貌状况•土地而积及其红线图•七通一平现状2、项口用地周边环境调查•地块周边的建筑物•绿化景观•自然景观•历史人文景观•环境污染状况3、地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边由政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查•购物场

3、所•文化教育•医疗卫生•金融服务•娱乐、餐饮、运动•生活服务•游乐休憩设施•周边可能存在的对项口不利的干扰因素•历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运作状况：•国内生产总值1）第一产业数量2）第二产业数量3）笫三产业数量4）房地产所占比例及数量•中国房地产开发业景气指数•国家宏观金融政策1）货币政策2）利率3）房地产按揭政策•固定资产投资总额1）全国及项目所在地2）其屮房地产开发比重•社会消费品零售总额•商品零售价格指数1）居民消费价格指数2）商品住宅价格指数•屮国城市房地产I•办作网络信息资源利用2、

4、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规•项口所在地的居民住宅形态及比重•政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规•政府关于商甜住宅在金融、市政规划等方面的政策法规•短屮期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项口所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商甜住宅客户构成及购买实态分析•各种档次商品住宅客户分析•商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项口地块的机会点4、项目地块的威胁及困

5、难点四、项目市场定位1、类比竞争楼盘调研•类比竞争楼盘基木资料•项目户型结构详析•项目规划设计及销售资料•综合评判2、项目定位•市场定位1）区域定位2）主力客户群定位•功能定位•建筑风格定位五、项目价值分析1、商品住宅项口价值分析的基木方法和概念•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现屮的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对比并量化木项口同各类比项口诸价值实现要素的对比值5）根据价值要索对比值判断本项目可实现的均价•类比可实现价值决定因素1）类

6、比土地价值：地段资源差异◊市政交通及直入交通的便利性的差异◊项口周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的茅异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异◊周边市政配套使利性的差异2）项目可提升价值判断◊建筑风格和立面的设计、材质◊单体户型设计◊建筑空间布局和环艺设计◊小区配套和物业管理◊形象包装和营销策划◊发展商甜牌和实力3）价值实现的经济因素◊经济因素◊政策因素2、项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算六.项目定价模拟1、均价

7、的确定•住宅项目均价确定的主要方法1）类比价值算术平均法2）冇效需求成本加价法◊分析有效市场价格范围◊确保合理利润率，追加有效需求成木价格3）运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中貝体单位的定价模拟•商品住宅定价法：差异性价格系数定价法1）根据日照采光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb,即Pb=PaX（1±B）,其中Pa为基础均价2）然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pd,即Pd=PbX（l±D）3）当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S系数）确定不同户型单位的

8、均价Ps,即Ps=PdX（l土S）4）在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn,即Pn=PsX（l±F）=PaX（l±B）X（1±D）X（1±S）X（1±F）5）考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的