关于修订《福建省物业管理条例》的议案

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1、关于修订《福建省物业管理条例》的议案　　　　《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)是我省规范物业行业管理服务行为的一部专门性法规自年颁布实施以来为规范我省物业管理行为、进一步改善群众生活、工作环境、构建和谐社会发挥了重要的保障和促进作用但是随着全省房地产业的迅猛发展以及人们对物业管理的需求不断增强作为房地产业重要组成部分的物业管理其市场环境在近十年内已发生较大变化物业管理中的新问题层见迭出《条例》内容明显存在滞后建议对《条例》予以进一步修订　　　　一、修订的必要性　　　　(一)《条例》修订是保证与上位法协调统一的客观要求　　　　近几年来上位法关于物权和物业管理的

2、不断修订和变革比如年《中华人民共和国物权法》的颁布实施、国务院《物业管理条例》的修订《条例》的部分内容与上位法不一致客观上需要通过修订《条例》使之与上位法的有关规定保持衔接　　　　(二)《条例》修订是提升城市管理水平、解决社会纠纷的实际要求　　　　从我省年度公布的消费者投诉数据显示物业投诉成为消费者服务投诉的十大热点之一因物业纠纷引发的上访、请愿、诉讼纠纷更是常常成为舆论关注的焦点而其中相当一部分纠纷又无法通过《条例》得到有效、规范的协调和解决从近几年《条例》实施情况的调研中可以反映出以下几点突出问题：　　　　一是业主自治组织发展举步维艰业主委员会已成为物业管理规范

3、化运行的瓶颈以漳州市为例全市物业管理覆盖面已达60%以上但这其中业委会成立率不足三成,而规范的业委会比例更小,其中充分发挥作用的不足10%究其原因与业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位　　　　二是开发建设遗留问题较多影响物业管理的正常开展一些开发建设中遗留的纠纷隐患常常被转嫁到物业服务企业如建设单位在开发建设的房屋质量、公摊面积计算、配套设施建设、开发商承诺的事项不兑现等问题上频频违约由于这些问题涉及范围广处理起来难度较大许多业主以这些问题为由把不满归结到物业服务企业造成小区物业管理混乱引发后期物业管

4、理中的诸多矛盾　　　　三是物业管理实践中面临许多新情况、新问题随着社会经济的不断变化发展物业管理也相继反映出许多新情况、新问题例如老旧居住区面临停车设施滞后、停车位不足等问题新建小区则存在着开发商车位只售不租、导致小区地面车位紧张、乱停乱放等问题突出;再如早期率先安装电梯的小区开始面临“10至12年进入大修15年以上进入老龄”的维修改造高峰期业主对电梯安全隐患的担忧与物业的维修报检不及时引发的业主抱怨不在少数如何规范、解决现实中的这些问题和矛盾适应社会发展的需要是《条例》急需解决的问题　　　　从实践工作出发《条例》可以在以下四方面进一步完善：一是进一步总结我省多年来

5、的物业管理实践充分借鉴吸收其它省份的立法经验;二是《条例》如何与相关法律规定相衔接除了上位法外还应注意与我省在规范物业管理行业的专门性规章如《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的若干意见》、《福建省物业服务收费管理办法》等保持衔接为其日后的修订等工作做好立法指引;三是健全和发挥业主委员会的作用为物业管理健全监督机制一方面需要及时以立法的形式确立业主委员会的诉讼主体地位另一方面则需要创新机制、尽快摸索出业委会监督、制约物业管理的新方法如改变物业费的缴费方式改由业主向业主委员会缴纳物业费再由业主委员会向物业服务企业分期拨付物业费使物业服务企业收入与物业服务质量挂钩;

6、四是进一步明确各方权利义务平衡好开发商、物业服务企业、业主三方关系避免开发商“房售人走”、物业服务企业“只谈收费、不谈服务”而处于弱势地位的业主或忍气吞声或以拒缴物业费等偏激行为“维权”的现状　　　　二、具体条款的修订建议　　　　(一)清理《条例》的条文根据《物权法》和国务院《物业管理条例》修改《条例》将《条例》第一条等规定中“物业管理企业”改为“物业服务企业”;将《条例》第十条等规定中“业主公约”改为“管理规约”;将《条例》第二十九条等规定中“业主临时公约”改为“临时管理规约”　　　　理由：《物权法》出台后国务院对《物业管理条例》进行了修改其中将“物业管理企业”修

7、改为“物业服务企业”将“业主公约”修改为“管理规约”将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”明确了物业公司的性质是服务而非管理作为地方性法规应当及时予以修正使之与上位法相适应　　　　(二)建议明确业主委员会的诉讼主体地位　　　　建议《条例》第五十六条增加条文：“业主委员会对侵害业主共同利益的行为可以依法向人民法院提起诉讼”作为本条第二款　　　　理由：根据现有的法律、法规业主委员会既不是自治社团也不是企业法人更不是政府机构由于没有明确的法律地位如果遇到权利侵害时就不能以诉讼主体身份参与诉讼业主委员会的诉权受到了限制明确业主委员会的法律地位不仅可以保护广大业主利益也