中粮御岭湾营销推广策略

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1、第一只眼：本体分析看项目本体分析1101亩别墅用地800亩内湖近2000亩山地高尔夫湖面近1000亩原始森林酒店会所鸟岛项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。身出名门：世界500强中粮品牌优势。幽幽婉韵醉我梦里微微浪歌轻倦等待是种幸福在记忆的隧道里搜索把快乐放到回忆里重复在过路时点染了他的空灵使他惊醒将你的倩影抱紧柔风窃语着叶的呢喃私语着往昔的回忆依山傍水走过心的廊桥你是我眼中的霓虹吗独自凭栏是谁用目光眺望一

2、米温柔的斜阳无垠的窗外风清云也淡有丝微风吹动了心海——理想之上不可复制的国际山水人生前无古人,后无来者！三年御嶺湾，别墅将成城！第二只眼：竞争格局看项目郊区别墅区（第二居所、度假）城市别墅区（第一居所）麓山板块青城板块浣花板块光华大道板块牧马山板块大城北板块浦江板块金堂板块龙泉板块红字成熟别墅区黑字新兴别墅区成都别墅板块竞争格局11月12037元/平米11月8912元/平米2007年上半年月均9577元/㎡2008年上半年月均14331元/㎡2008年下半年月均11331元/㎡2007年下半年月均10660元/㎡2009年上半年月均11572

3、元/㎡2007年上半年月均5001元/㎡2008年上半年月均9185元/㎡2008年下半年月均8792元/㎡2007年下半年月均6640元/㎡2009年上半年月均7567元/㎡成都市别墅物业的整体价格从2007年至2009年始终处于增长的趋势，城区别墅和郊区别墅类产品的总体价格涨幅均达到近3000元/平米，增涨幅度为35%。其中08年上半年受地震影响，低密度物业受到市场追捧，价格涨幅较大，城区和郊区增涨幅度达到55%。虽然08年下半年价格有所下滑，但已将整体别墅物业价格抬高，为后续价格奠定了基础。成都市07-09年整体价格涨幅近3000元/平

4、米，幅度达35%，整体价格持续稳步增长价格分析11月供应1299套11月销售1014套2007年上半年月均供应971套月均销售632套2007年下半年月均供应1193套月均销售697套2008年上半年月均供应643套月均销售178套2008年下半年月均供应835套月均销售230套2009年上半年月均供应824套月均销售698套供销分析成都市07—08年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重，其中以08年最为明显，供销失衡比例达72%，地震催生低密度物业的快速放量和价格的过快增长，是使得市场过于饱和和购买速度下降的主要原因。09年月均供销情

5、况相对较为正常，在月均整体放量位于往年首位的情况下，基本维持在17%-20%的范围以内，为后续市场的销售创造了较好的大市场环境。成都市07、08年供销失衡明显，09整体供销趋势平稳。成都市07-09年别墅市场产品均以联排类产品销售速度最快，独栋其次，双拼较差，从月均销售情况来看，09年独栋月均销量与07年相比增长62%，双拼较07年下降18%，联排增长幅度较大达106%，而08年较07、09年均有所减少。别墅物业销售联排居首，09年较07、08年各物业增长幅度明显，联排最高涨幅达106%。各物业销售分析2009年1月至11月供应量销售总量月均

6、销量销售均价独栋8939818912000-13000元/平米双拼758625569000-10000元/平米联排216413431228000-9000元/平米成都市09年各别墅物业以联排销量居首，但从供销关系对比可以看出，独栋供销速度应为首位，达110%，双拼其次82%，联排62%。在销售价格方面，独栋仍保持首位在12000-13000元/平米左右，双拼、联排其次。2009年1月至11月整体销量联排为首位，整体供销速度独栋占优达110%，销售价格为居首。各物业销售分析板块类型板块名称价格平台（均价）特点城市别墅浣花板块2-3万高档的老别墅

7、区，城市核心区的别墅，最成熟的城市别墅，板块内已无新楼盘供应麓山板块独栋：1.5万以上高档城市别墅区，片区日渐成熟，供应量也逐渐增大温江板块独栋：1.2万左右双拼：8500~9500联排：6500~7000中高档别墅区，非纯粹性别墅区，正逐渐由养老度假功能向城市第一居所的功能转变大城北板块独栋：1.2~1.8万左右双拼：9000~15000联排：7000~9000中高档别墅区，板块内目前的项目分布较散，尚未形成明确的别墅板块认知，目前以保利公园198蝴蝶谷为代表，明年将崛起以保利拉斐高尔夫庄园为代表项目郊区别墅牧马山板块独栋：1.3万以上成熟

8、的高端度假别墅区，中小面积别墅为主，距离城市相对较近,有向第一居所转变的趋势青城山板块独栋：1.5万左右联排：0.8万成熟的高端度假别墅区，中大面积别墅为主，距离城