【策划方案】北京××商业项目全程策划建议书（上篇）（84页）

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1、北京XX商业项目全程策划建议书（上篇）虫驰市场领顶北京金力天房地产咨询顾问公司2006•01•14（四）区域内服务业态调研分析（详细资料见附件报告）22第一部分：市场研究6一、边贸宏观经济研究7（-）边贸市场发展背景及历史渊源7（-）重点边贸省市简介8（三）XX市场分析9二、区域市场分析12（-）核心商圈主流商业大厦简述12（二）区域内重点商业大厦分析1517（三）核心商圈商铺现状分析（五）核心商圈物流状况分析（详细资料见附件报告）23（六）・辐射商圈分析（详细资料见附件报告）24（七）・区域竞争分析26（八）商户调研见附件报告五31（九）

2、消费者调研见附件报告六31第二部分：本项目分析32项目基本情况简述33（-）开发背景33（-）目前状况：33（三）预期规划:33二.本项目SWOT分析34（―）优势34（二）劣势34（三）威胁35第三部分：本项目定位分析37定量分析——业态38（-）区域内业态、数量、标准摊位面积分析38（二）定量分析租金44（三）定量分析——售价49二.定性分析52（-）商户访谈（问卷及详细结果见附件五）52（二）消费者访谈（问卷及详细结果见附件六）55三.项目竞争分析——雅宝城56（-）对本项目的主要威胁56（-）应对方法：57四、典型性分析：天雅大厦5

3、8（-）可借鉴点58（-）机会59五、十三参数分析60（—）时机性：60（-）行业进程性：60（四）规模性:62（五）布局性：（规格、布局）62（六）人气性:63（七）硬件性:63（八）稳定性:63(九)资源性:64（十）竞争与兼容性:64(H—)人口:65（十二）商圈:65（十三）人性:65六、项目定位结论汇总66(-)主题定位66（二）形象定位66（三）理念定位66（四）商户定位66（五）消费者定位66（六）产品定位67第四部分、本项目推广媒体和推广手段建议68一、核心商圈目前推广方式及广告数量调研:69（―）户外69（―）平面69（三

4、）新型媒体69（四）网络：69（五）数量汇总70现阶段媒体建议及内容安排70（-）推广媒体建议70（-）推广时间70（三）推广媒体选择理由71（四）推广媒体的应用说明71（五）本项目主要卖点总结73第一部分：市场研究一、边贸宏观经济研究(-)边贸市场发展背景及历史渊源边贸是改革开放的产物，由于中国的轻纺产品比较发达，价格便宜，对于俄罗斯等轻工业比较落后的国家具冇很强的吸引力，随着改革开放的深入，边境贸易逐渐发展起来。最早形成边贸市场的地区都是边境省份，如新艦、西藏、广酋云南、内蒙古、黑龙江、辽宁等。边贸市场的发展状况与所在边境城帀的开放程度

5、以及与之通商国的经济情况密切相关。边贸市场是经济发展的阶段性产物，由于边境城市通常气候条件恶劣，生活条件较差，因此整体市场交易开始向条件相対较好的内陆城市发展，另外，边贸対于物流和通关渠道的通畅性要求较高，而近几年原冇的边境城市受客观条件的制约，也在一定程度上阻碍了边境贸易的进一步发展，在边境的边贸市场现在已经开始进入衰退期。作为一种特殊的商业形式，边贸对于物流、海关政策、产站要求较高，同时，边贸受国际形势、国际政策等影响较人，如汇率的变动，金融政策的变动以及战争等。因此在这种情况下，中国的主要边贸开始向北京倾斜，经过十几年的发展，北京逐渐

6、成为屮国边贸行业的龙头。北京作为边贸市场，有其无可替代的独特优势，首先，从地理环境來看，北京四季分明，气候温和，适合发展商业行为；其次，北京作为小国的首都，国际化都市，集中了世界各地的商品，生活环境优越，适合休闲消费；第三，北京聚集了所冇国家的使馆，对于商户和消费者来说，办理相关手续非常便利；第四，北京拥冇全国最大的机场、最多的航线，最集中的铁路线路以及最为发达的公路路网，这些都给对物流依赖性极强的边贸提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位登和特殊的城市地位，在北京集中了全国几乎所冇的商品种类，高中低档一应俱全，是全国商品的集中展示地

7、点，便于客户集中采购,省时、省心、省力;第六,对于商户来说,选择在北京铺货进行交易，从效率和经济成木方面也低于到其他边境城市，因此，随着市场的发展，其他的边境市场己经开始萎缩，并逐渐汇集在北京，使北京的边贸交易，呈逐渐上升态势。(-)重点边贸省市简介1、«:边境口岸主耍有霍尔果斯、伊宁、塔城、红旗拉甫、都尔塔拉、阿拉山口。最集中的集散小心是乌魯木齐。随着经济的发展，前6个市场现在已经开始走向衰退。而乌鲁木齐由于通商的灵活性和集中性，口渐成为一个成熟的、较为规范的市场。其中最为突出的就是新疆的边疆宾馆商贸城。它主要针对的国家包括独联体、俄罗斯

8、、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等国。主耍的货品为低档服装、革鞋、革包、小百货、家居等。2、黑龙江：属于对独联体的贸易性质，主要针对单一俄罗斯国家的远东城市，如，海参威、共青城等。边境口