WANKE城项目营销策略

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1、WANKE城项目营销策略笫三章房地产销售市场现状3.1屮国房地产市场现状研究中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。1、政策走势：博弈仍存市场与保障并举2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。2012年年末，在市场量价齐升的背景下，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，明确了2013年房地

2、产市场调控的维稳宗旨不变，同时也更明确了保障房建设工作将持续推进的决心。这再次彰显了“十八大”报告所提出的未來房地产市场制度的完善方向，即住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。而地方政府亦将在屮央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。1.1调控与博弈共存的十年2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段H趋丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年屮为刺激性的调控外，英余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容

3、主耍圉绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。资金不低亍3朋：增加泮通商品住房供应；经营性十地使用权“招拍挂”出让。资金不低P35%：第二套房最低首付40%、利率1.1倍：实施90/70增加曾宅供应；不足5年转丈住房全额征收营业税.征营业税；房贷利率7折：甘次购买泮宅契税下调至1%；印花税、十地增值税免征.购买第一套房录低灯付60%：上海、巫庆房产税试点：营业税免征年限恢复至5年；肾通住房零用地不低丁•总母70%・图3-1：历次调控中巫耍政後岀台与房价走孙的关系表3-1：中国房地产市场历次凋控要索年

4、份2003-2004年2005-2007年2008-2009年2010-2012年标土文件国发［2003］18号国土资发L2004］71号国办发［200518号国办发［2006］37号国发［2007］24号国办发[2008]131号财税[2008]137号国办发［2010J4号国发［2010］10号国办发［2011］1号调控扌&向房地产市场发展不平衡，房地产价格和投资增长过快。部分地区住房价格上涨过快，部分城市低收入家庭住房困难。扩人内需、促迸经济平稳较快增长，促进屈地产市场健康发展。部分城市房价、地价上涨过快，投机性购房活跃。调控加强房地产信贷

5、管理、调整供应结构，加强十地市场调控，完善市场监管制度。改售供应结构，引导消费，发挥税收、信贷、土地政策调节作用，规范外资准入，加强保障房建设。鼓励普通商品住房消费，支持房金融资需求。抑制投资投机性购鹵需求，实行差别化住房信贷政策•增加住房有效供给，建立考核问资机制。主要房企申请开发贷自有房企申请开发贷白有超过2年转卖普宅免“限购令”山台；对房地产市场调控的十年，也是地方与中央两级政府关于调控问题聘弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，最终决泄了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。概括而言，房价涨

6、跌幅越大,两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弃深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弃最为强烈。如果说房价的涨跌情况是地方政府博弃的首要考虑因素，决定了政策执行的松紧方向，那么，成交量低迷的程度则是各地政府调控政策微调的直接动力，决定了微调的尺度。房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，而成交量的走势直接关系着地方政府的财政收入，因此地方政府对成交量变化尤为敏感。在房价小幅回落前，往往成交量已累计了一段时间的下滑，此时地方政府放松政策执行尺度的冲动

7、尤为强烈。2008年上半年及2011年下半年楼市成交下滑之初，部分地方政府便幵始放松已有政策执行力度，甚至另辟踢径，寻求政策微调空间以拉动成交。因此，我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弃程度；成交量冷暧则左右了地方政府的微调尺度。而2013年的屮国房地产市场，依然将在屮央和地方两级政府的博弈屮继续前行。1.2维稳宗旨决定后市调控方向2012年12月召开的屮央政治局会议上提出的“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。时下中国经济正经历结构转

8、型，经济增长日渐出现放缓迹彖，现有调控政策再次升级的可能性较低。尤其在小央领导层过渡的关键时期，房地产市场调控更需保持政策的稳定性和连贯