中城策划苏州房地产市场研究报告-【经典报告】

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1、中城策划苏州房地产市场研究报告1.宏观环境研究1.1苏州市简介苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区（虎丘区）7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，121个镇。市区1650平方公里，古城区14.2平方公里。总人口583.86万人，市区人口是2

2、12万人。2003年以来人口自然增长率为0.08%。。年末全市户籍总人口590.97万人，其中市区总人口212万人。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清代及近代文人顾炎武、俞撼、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式在苏州流派纷呈。中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口为212万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也意味着未来城市化进程中蕴藏的巨人的市场潜力。另外，家庭规模小型化将

3、引发对住宅产品更大的和多元化的需求。1.2文化教育苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史的沉积，已取得了令人瞩口的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林;有精工细作的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮”建筑；有精细雅致的吴中工艺等。苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育，而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。1.3交通环境苏州东临上海，沪宁高速公路宜达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、

4、南通长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312国道可直达无锡；312国道、苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205省道、苏震桃公路、木（渎）东（山）公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等级、立体化、开放式的现代化大交通体系。2003—2007年的五年内，苏州将计划投入365亿元，在市区推出两百多个道路、桥梁建设和改造项目，其中桥梁约222项，总长超过1000公里，包括中心城区、园区、新区、吴中区、相城区以及对外的道路交通。中城观点：交通是城市发展的脉搏，是城市发展的重要促进因素，对城市的发展起着举

5、足轻重的作用。而城市的发展必将会带动房地产业的发展。苏州完善便捷的交通休系必将给予苏州经济发展和城市建设最强劲的推动，本案的发展可借助城市发展的有利资源。1.4经济环境2003年1-9月苏州市完成国内生产总值189&6亿元，基础设施建设、房地产开发、工业投资成为该年苏州市投资的三大主流。全社会固定资产投资总量达1029.91亿元，居民可支配收入绝对额9483元，在省内位于榜首。苏州实现地方财政一般预算收入121.13亿元，完成工业总产值3456.17亿元。今年以来，苏州市经济继续保持良好的发展态势，收入稳步增长，市区居民的生活质

6、量不断改善，但收入差距仍然较人。2.房地产市场发展趋势2.1总体发展情况在工业经济的强势带动下，苏州的城市建设高度发展，房地产市场保持了快速的发展态势。房地产业已经成为苏州继工业经济之后发展起来的经济支柱产业。从2003年苏州房地产市场的几个主要经济指标可以看出，苏州市房地产市场的开发现状有以下明显特征：房地产投资达历史最高2003年，全市共完成房地产开发总投资177.94亿元,比上年增长65.8%0竣工面积779.2万平方米，销售各类商品房575.4万平方米，销售额达146.9亿元，达到历史最高水平。苏州市房地产业受工业和大规

7、模的城市建设的拉动，近儿年来保持了较大的增幅。2.2特点研究2.2.1苏州房地产市场发展落后于长三角发达城市苏州市的房地产市场发展与长三角的房地产市场发展有着不可分割的联系，同时长三角的房地产市场发展将带动苏州房地产市场的快速发展。从整个长三角区域看，房地产开发投资总体处于上升阶段。长三角的房地产是从1997年开始进入新一轮发展高潮，持续了三年，2001年进入小范围的调整期。而苏州房地产市场自1997年启动，2000年下半年达到发展高峰，2001年经历了小幅度调整，一路平稳发展。2003年即使受到“非典”的影响，仍然保持了较高的

8、增长速度。结合2003年土地拍卖量及开复工面积的迅速增加可知，2003-2005年，市场有效供给将出现大幅增长。2.2.2房地产高速发展近几年苏州房地产市场发展迅猛，尤其是2003年，是房地产市场开发投资增长最快的一年。房地产总投资（亿元）总施工面积（万平方米）