城市商业综合体的成本管控策略

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1、城市综合体的成本管控策略学生：包术元综合体的成本块涉及面太广，本文主要就项目建造阶段的成本管控作肤浅阐述：合理优化结构设计、重点控制装修成本，从而为更好的为项冃的总体成本控制打下坚实基础。现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性,商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。做好城市综合体的成木控制和预结算管理是极为重要的基础管理内容，但综合体的成本涉及方方面面，为了目标专一、思路清晰，本人主要就项目建造阶段的成本管控作肤浅阐述，从合理优化结构设计、重点控制装修成本提岀的自己的思路。某综合体总成本估算费用顶目

2、名称单位成本(5£/>2)合计占总价的比例(万元)建造成本一、前期费用626.4421920.4811%二、工程费用176272.331、地上地下土建主体结构工程2188.0576564.9438%2.地上地下土建内外装饰工程1381.7348349・78F24%3.水电安装工程401.6314053.837%4设备设施、分包工程费用819.6228680.37F14%5、总平图工程46・441624.96F・1%6、预备费用2006998.463%三.开发间接费2396.971%四、建造成本成本合计5732.40200589.78从上表不难看出，地上地下土建主体结构工程占了总建造成本的38

3、%,我们要把它作为主要的控制对象，但是，保证结构安全是前提，特别是5.12以来，抗震级别提高（成都地区由5.12以前的6烈度提至7烈度，都江堰地区由5.12以前的7烈度提至8烈度），而且，现在执行现行新规范（例如，钢筋平法由原来执行的03G101变为现在必需强制执行的llGlODo因此，对于采用传统的优化结构设计来减少含钢量的作用不是很有效果了（成都地区30-33层框剪住宅地上原含钢量可以控制在48・50kg/m2,但5.12以后的现在，其含钢量一-般增加到53-55kg/m2,有的工程还要高些）。在本文，本人首先提出合理优化结构设计：1、当设计结构图完成后，在未正式出图前，扔然要按传统方法

4、，另请高素质设计团队，按照现行规范采用最新高性能结构设计软件进行结构优化，合理降低含钢量，通过反复验算直至达到专业图审合格。2、拟采用高强钢筋（如采用HRB400及HRB500钢筋）；拟采用高型钢。从而减少含钢量，J1保证结构安全。3、拟采用高强桧，减少殓结构的截面尺寸，增加建筑使用空间，降低工程造价。冃前成都地区大多采用C50以下的商品栓，大多数商栓站都能生产，且性能稳定，常规方法下质量就有所保证；我们可以先制定方案然后通过专家论证，拟采用C60、C70及C80的高强妊（华西商確、成都建工商商確及中建商殓已经有采用C80高强殓的多个成功案例，总结了不少的成功经验）。4、优化结构时，取消或减

5、少室内外各种钢筋栓的构架、小品、装饰线条及各类花样造型，这些东东，看似对影响造价不大，但是，工序繁杂、体量双小，工程实践总结看来，严重影响工期，特别是对抢工早出项目经济效益的结构工程来说，更为不利。持别是外墙凸出物，要坚决取消，它不利于外墙整体提升式脚手架的上下快速提升及下降。5、钢筋婭结构设计的同时，优化施工方案，特别是减少措施钢筋，比如，地下室超厚钢筋殓阀板，采用可拆卸的钢管架支撑來代替传统的措施钢筋，边浇轮边拆除钢管支撑架，如果有些地方的确不能拆除，可以将传统地下室超厚钢筋碇阀板的措施钢筋作如下调整:30*单根①20斜支撑双向@3000100卄焊接单根@25二级T形钢筋双向@15006

6、、采用清水栓大模板，达到栓表面不抹灰的要求，节约抹灰的费用，设计出图时，就可以在设计说明中取消抹灰。7、设计施工图的措施表经甲方及有综合体管理经验的咨询公司及物业公司审查修改，提出完备的意见。再一方面是要重点控制装修成本：从综合体项目全面管理的角度分析，装修主要在以下四个阶段严格掌控才能落实真正意义上的成本控制，才能真正做到以相对较低的成本来达成较高性价比的精装修成品房：1、项目策划、决策阶段综合体项目装修的策划、决策阶段也可以称为装修项目前期，前期的成本控制主要指前期目标项冃的精装修产品定位高低、装饰风格等方面问题的控制；此阶段所确定的费用按项目全面管理理论可以决定约70%左右的直接装修项

7、目成本。由于策划、决策阶段的成果直接导致我们产品内在品质的优劣，并直接影响今后精装修成品房及项目整体的定位销售。2、设计（方案）阶段的成木控制设计决定了项目的主要成本，设计的节约才是真正意义上的节约，设计决策定位是房产企业项目“成败优劣”的关键。设计决定精装修成本的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择:主要有进口石材特别是大理石、高级马赛克、高级实木地板、高级壁纸、墙面成批成品木饰面、各类软饰、洁具