合富辉煌柳州地产项目策划书

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1、合富辉煌房地产柳州房地产策划帖.doc*目录第一章市场分析5一、宏观环境因索分析51.1柳州经济现状及发展趋向分析5二、柳州房地产市场分析62.7柳州市房地产现状及趋向分析62.2柳州房地产M场供求分析82.3房地产市场价格分析92.4房地产市场空置简析102.5各区房地产市场特点及趋势10三、项目提案的原则及思路14四、商用物业发展的要点分析154.1商用物业的类型154.2商用物业的特征16五、广州商用物业的发展轨迹18六、柳州市商业环境分析196.1商业布局总体分彳卩196.2主要商业物业竞争格局分析206.32001年20

2、02年柳州市商用物业销售市场的简析216.4现阶段商用物业销售市场的总结246.5商用物业山场的发展趋势分析256.6商用物业市场存在的现实问题27七、柳州商业经营及市民消费行为分析297.1柳州商业经营及主要商业项H销售额分析297.2居民收入水平和消费结构分析317.3柳州帀民消费心理分析327.4主要商业地段经营者分析35八、针对性的区域商情调查378.1调查目的37&2五星商圈主耍街区功能分析37⑴龙城路街区功能分析37(2)解放路街区功能分析38(3)文惠路街区功能分析408.3五星商圈主要商场经营分析418.4近期同区

3、规划的影响44九、客八群休分析469.1口标客户群体469.1□标客户样的需求分析4748第二章项目分析一、地理位置48二、项日规模49三、项目现状49四、项目的资源整合494.1与城市规划前景的整合494.2与商业发展最髙经营业态的祭合514.3与商业经营功能的整合514.4与步行街文化的整合514.5•旅游资源的整合524.6与电子商务资源的整合524.7与事件营销策略的整合52五、项HSWOT分析545.1'总表545.2项目优势分析(S)555.3项目劣势分析(W)575.4项目机会分析(O)595.5项1=1威胁分析(T

4、)61第三章竞争对于分析63一、概述632.1区位因素(商圈因素)642.2产品因素(规模因素)652.3经营因素(经营定位)65三、主耍的竞争对手分析673.1五星商业街673.2蓝色港湾693.3谷埠街国际商城703.4新时代商业港713.5温州商贸城723.6润和•时代广场73笫四章项目定位74一、项目市场定位741.1市场定位理念741.2市场定位:75二、项目形象定位752.1形彖主题定位:752.2支持点:752.3项目名称建议76三、项目功能定位763.1商场1-4层的区位划分763.2商场的商品世位及功能世位773

5、.3商品定位783.4功能定位78四、商场目标客户定位784.1租赁使用商场的口标群分析784.2商场的忖标消费群分析794.3商场的目标投资经营者分析80第五章整体规划建议81一、项目总体规划思路821.1MALL的概念8212建立具冇中国特色的MALL83二、建筑风格建议832.1大厦建筑设计建议832.2具体建议84三、环境设计建议843丄花的海洋853.2动态园林休闲区863.3音乐无限863.4艺术之都86四、设施配套建议864.1商用项H的主要配套864.2规划配套设施的原则建议874.3具体配套建议87五、商铺间隔建

6、议875」人、小商铺间隔的对比分析885.2相关建议885.3商铺间隔具体建议:895.4商户组合建议90六、物业管理/商业管理建议906.1物业管理提前介入的工作916.2商业管理提前介入的工作91七、商场其他规划建议927.7人流引导927.2交通纽织937.3物流输送937A辅助性服务设施94八、住宅部分规划建议958.1指导原则958.2具体建议98第六章总体营销推广方案99一、总体推广战略思路99二、营销策略1012.7总体营销思路1012.2总体策划思路分析102三、主题宣传推广策略1063」成立商业管理公司,同时制定

7、招商政策1063.2“利润分成”计划1063.3“购铺易”计划107四、事件营销策略108五、销售现场的包装策略1095.1销售环境的整体包装设计1095.2销售中心的设计和布宣1105.3展示未来经营空间111六、项目定价策略1126.1定价考虑因素1126.2商场销售价格建议1136.3住宅部分价格建议114七、招商策略1127.1策略一:提前介入制定招商政策1147.2策略二:有意识选择商户1167.3策略三:经营商品类别与商场迅为一致八、营销推广实施建议1188.1销售条件及销售时机1188.2分阶段销住总体战峪1198.

8、3销售实施计划1208.4销借控制计划1238.5销售促进计划的主要操作细则1248.6宣传推广策略126&7媒体组合宣传重点1288.8销售人员培训130777132A.结语B.第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.1柳州经济现状及发展趋向分析改