宏观调控与房地产市场形势

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1、宏观调控与房地产市场形势2009-1-22一、近年宏观调控政策宏观经济形势1998199920002001200220032004200520062007年月月1・3月我们的决策层认为，H前中国所血临的宏观经济的问题血临着由食晶价格推动着结构性通胀和经济增长偏快。宏观调控的目标第一次由对通胀的担忧盖过了对就业的担忧。2007年下半年，工作经济会议提出2008年要实行紧缩的货币政策。2007年城乡居民收入大帕度增加，扣除价格因素实际增长了13.2%,高于上年同期3.2个订分点。农村居民的收入增长的比城镇的还要快，扣除价格因素，实际

2、增长了14.896,比上年同期高了3.4个百分点。到9月底时，全国城镇累计新增就业人数超过900万人，达到920万人。龙地产只是一个行业，对厉地产调控是从属于对经济的调控的。年度经济发展背突出问题住宅市场调控目标主要调控手段主要文件2003彻底摆脱持续多年的通缩阴影，经济发展进入新的增长期粮食播种而积连年减少，粮食供求关系趋紧；固定资产投资增长过猛控制房地产投资增长过快的势头紧缩土地和信贷，招拍挂全面实施央行121号文；国务院18号文2004经济平稳快速增长投资包括房地产投资增长和贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格持续上涨控制房

3、地产投资增长过快；稳定房地产价格土地和信贷政策继续收紧；期房限转、控制拆迁量《国务院关于深化改•革严格土地管理的决定》2005经济平稳较快增长进出口贸易不平衡矛盾加剧，贸易顺差急剧增长从严从紧控制农用地转为建设用地的总量，加强存量土地增加住宅交易税;取消房贷优惠利率，各地可适当国务院《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）；建设部等《关于做好稳定住利用；稳定房价提高首付比例房价格工作的意见》（新八条）2006広观经济继续保持高增长低通胀的良好态势固定资产投资增长过快、贸易顺差过大、信贷投放偏快调整住宅供应结构，加强住房保障体系建

4、设；稳定启价90/70政策实施；征收个人二手房转让所得税；限外购房《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；国务院“国六条”建设部等《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》2007上半年经济较快增长，通胀压力增加流动性过剩稳定房价；大力建设住房保障体系连续4次上调利率，数次提尚存款准备金率《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》9月末房贷新政《第二套住房贷款规》9刀27号，央行发布中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知。主要内容是严格房地产开发贷款管理，严格规范土地储备贷款管理，严格住房消费贷款管

5、理，严格商业用房购房贷款管理，加强房地产信贷征信管理，加强房地产贷款监测和风险防范工作。在这个条例中，对个人住房贷款述行了严格的规定，目的是限制非首套住房需求的增长，其中，对购买首套自住房冃套型而积在90平方米以下的，贷款首付款比例仍然是20%。购买首套的自住房且套型而积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%。对二套住房，贷款首付款比例不得低于40%o贷款首付款比例和利率水平随若套数的增加大幅度提高，而且规定借款人偿还住房贷款的月支出不得高于及月收入的50%。12M5号，央行乂出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通

6、知》，重点明确了以下儿个问题：第一、以借款人家庭，包括借款人配偶及未成年子女为单位认定房贷次数；第二、以利川银行贷款购买手套自住房的家庭，如果借款人家庭人均住房而积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住启贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但是借款人需要提供相应的厉管局开具的证明，其余的只要不是以家庭的住龙血积高于当地的平均水平时，如果已经利用银行贷款购买住龙•的家庭再次向商业银行申请贷款，都按《第二套龙贷政策》执行。第三、如果已经利用住房公积金贷款购买住房的家庭，向商业银行川请住房贷款时，也要按照通知的有关规定执行。同时，在

7、该通知中述特别的强调，如果发现提供虚假信息、虚假证明的，所有商业银行都不得授予他的信贷申请。近年相关宏观调控措施对城镇住宅M场供求方而的影响城镇住宅供给城镇住宅需求2003年严格控制土地供给增长尚未涉及2004年土地供给政策严控程度有所缓和提出“普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但仍要严格控制土地总量。”开始调控城镇住宅市场需求主要政策包括：期房限转、控制拆迁量2005年土地供给政策继续缓和仅强调农用地保护，不再继续调整住房需求强调严格限制普通住宅的土地供应；作为试点，广东农村集体建

8、设用地使用权合法入市主要政策包括：增加交易税、取消房贷利率优惠、适当提高首付比例等2006年调整住宅供应结构，增加小八型供应；加强住房保障体系建设；禁止机关单位占地集资合作建房。引导需求主要政策包括：征收个人二手厉转让所得税、限外购房2007年建设住房保障体系货