南宾营销总结

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1、一.都市综合体第三部分：拍案南昌宾谊NANBININTERNATIONALCENTER项目占地面积：16326平方米总建筑面积：91387.16平方米建筑密度：27.4容积率:3.997绿化率：35%物业类别：写字楼、酒店建筑结构：框架结构项目地址：位于南昌市老福山立交桥处，东临火车站、北傍八一广场城市中心领地，是南昌市交通咽喉及枢纽部位，也是连接火车站的主要进出口，是城市与外界交流的必经Z处。前期定位策划过程一、项目前期定位背景1、地块取得情况：规划总用地16326打，在08年2月26口的折卖会上被一位

2、闵姓个人投标者投得，该块宗地总地价为10530.27万元，楼面地价为1152.27元/平米。2、开发商背景:作为南昌中心城区大型综合体开发项目的开发商——南昌洪源投资有限责任公司Z前未开发过楼盘，本项冃为其处女作，没有足够的品牌影响力支撐，客户对产品的信任度冇限。3、项目背景状况：拥有20多年历史的【南昌宾馆】，见证了南昌酒店业发展历程，并成为南昌的“地理处标”，其虽然取得了辉煌的成就，但在快速变化的市场环境下，已经远落后于市场，成为南昌核心城区惟一的大型改造项目。4、当时酒店市场状况：大量高端、知名品牌

3、的星级酒店进入市场，致使市场竞争激烈，酒店行业开始重新洗牌，经营开始多元化、市场化，III冇的发展体制和市场意识开始不适应冃前的市场发展形势。受制于体制、资金、产品等限制，具有20多年历史的南昌宾馆，在酒丿占行业的影响力H益减弱。5、当时写字楼市场状况：那时写字楼主耍集中在传统老城区的西湖、东湖两区，尤其是以广场为中心的周边及八-•大道两边，其以中低档商务办公物业虽供应量较大，但都不能满足客户群的档次需求。口08年起，南吕写字楼已经进入第五代写字楼吋代，它在软硬件、周边配套、交通以及美观度方面有着前儿代产

4、品无法金及优势，典型代表有：中航国际广场，但髙档写字楼供应较少。二、所面临的问题品牌价值最大化销售利润最大化项目整体战略发展方向如何？如何最大程度传承和发挥南宾”的价值？卩涉开发，如耳控制开发风d建立项目运作体系L如何确定自身地位，并血对市场竞、J.d三、项目前期定位的初步方向1、项冃的定位要实现合理的开发利润，确保项冃的物业形彖和综合功能；2、结合项目的核心目标客户群、项1=1面对的市场竞争情况和价值机构，利用迈克.波特的竞争分析定位模型对项目市场进行定位。模型显示，项目可定位为市场的领导者；3、注重均

5、衡土地使用方式和最大限度地利用土地资源，不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜Z间、工作日和周末Z间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费；4、酒店、商业裙楼作为保留物业，写字楼作为出伟物业，三种物业形态的面积搭配上，考虑项FI的总体开发进度的可持续性；5、鉴于写字楼和酒店功能的相互联系，其在平而、立而和空间均表现为连续性、统一性；设计应采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果，因而内部建筑物风格统一；6、项冃把“城市核心•新南昌运营典范

6、•商务新观念”的思想与区域的实际特点加以结合，强调商业价值和商务新模式，幫造高端城市综合体形象；7、询美佳通过对市场未來一两年的发展预判及对主要竞争对手的分析，目标锁定销售均价13000元/平米，通过营销溢价销售价格达到15000元/平米。四、前期重大决策1、锁定开发参考项目——中国国际贸易中心。该项冃地处北京中央商务区的核心部位，国贸立交桥四通八达，是北京东部交通枢纽。作为完善的都市建筑综合体，国贸中心是一•切资源集大成者，它己经超越了单一的产品范围，成为北京的城市名片，创造出垄断性的地标识别，创造了五

7、大独特的现象（对企业来说：入驻CBD核心区，享受城市资源、商务和资源，彰显品牌价值；对城市来说：对于现代化的北京，拥有全新代言城市发展的名片和地标建筑物；对政府來说：对接世界的窗口和平台，一个具备国际化的商务资源磁体；对项冃來说：形成24小时永不落幕的循环体，创造出最人化的物业价值；对行业来说：都市综合体的价值,具备了了主流一朋城市的影响力），赢得了良好的经济、企业和口碑效益。2、快速寻找适合的开发合作团队开发商：南吕洪源投资有限责任公司全程策划及代理：尚美佳中国南昌分公司建筑单位：南昌市第二建筑公司整合

8、推广：深圳尚驰物业管理公司：世邦魏理什前期规划定位成果1、总体定位：融五星级酒店和顶级写字楼为一体、组建成为南昌城市核心罕有的商务综合体。从构成属性上分析，定位为集五星级酒店、国际5A写字楼和主体商业为-•体的城市屮心都市综合体。其中顶级写字楼：总建筑面积为3.6万川,建筑限高98.6m,是南昌中心区最具标志性产品，是构建都市综合体的核心功能建筑体；五星级酒丿占：控制在2.8万耐，套房包括总统套房、行政套房和标准间；提供包括会