南京银河国际广场策划报告

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1、目录—、项目整体定位3♦目标客户定位♦形彖定位的核心♦概念定位的来源二、营销推广策略6♦宣传推广目标♦宣传推广的冇效通路♦费用编排及媒体组合♦分阶段广告策略三、价格策略15♦定价原则♦定价方法的选择与确定♦价格定位建议♦价格策略♦付款方式及优惠政策四、销售策略20♦销售开盘的时机选择♦现场展示中心的设立♦销售控制♦销售组织五、公关及促销活动建议24六、裙楼推广及招商27七、写字楼客源的开发及发展30八、需集团支持的工作35一、项目整体定位根据银河国际广场物业客观条件，以及公司对项目的总体操作思路，项目整体定位：南京标志性建筑、湖南路商圈第一高楼，

2、裙楼定位为旗舰型中高档综合百货公司，主楼定位为标志性高档次写字楼。1.各楼层功能定位详见下表:项目楼层面积（平方米）功能次要功能地下部分・2F—3F13522.7地下机械停车场-1F4234.8合计37008.7商业用裙楼部分1F~7F32773.9中高档旗舰型百货8F5020.5大型餐饮美食城员工餐厅9F1923.8员工餐厅塔楼部分10F1455.1中心会所员工餐厅11F~24F1455.1/层20371.4商务间26F〜39F1455.1/层合计24413.9纯办公层40F~42F1347.5/层备注9F、25F、43F为设备层,44F为机房

3、，45F为停机坪写字楼可售面积为46240.4平米，裙楼和・1F可租面积为42029.2平米•裙楼部分以中高档旗舰型百货为主要定位思路,档次为中高偏高，宁可偏高一些，切忌中档大路货。有了裙楼的高定位才有写字楼的高档，不仅聚集人气甚至可以提升写字楼租售价格。内部品牌要有南京没有的品牌，经营方式既有综合性又有特色，其中・1F既口J作为裙楼百货整体出租，也可我们自行招商，作为品牌超市、高档娱乐、特色餐厅等。1F〜7F为百货的主要组成部分,具体业态分布可由百货经营公司确定。•8F面积为5020.5平方米，根据面积定位在高档大中型品牌中式餐饮。•员工餐厅，

4、一是商场的员工餐厅可考虑在7F或9F转换层；二是写字楼员工餐厅可考虑在8F或10F的部分位置。中心会所可设置在设备层以上的10F,fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内瑕大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘Z系统资料。具体可包括商务、会议、休闲、洗衣等功能。•裙楼屋顶花园建议做一定的景观设计，形成主题花园，并附加休闲功能，使之成为项廿的一个卖点；•塔楼部分为写字楼，9〜25F为商务层，26〜42为纯办公层。1.目标客户定位根据以上银河的总体定位，我们的廿标

5、客户群体定位同样走高层次路线，具体如2裙楼部分建议从上海、北京、广州、深圳、香港等地具代表性的经营业绩良好的百货公司，重点考虑意欲在国内市场大范围扩张的定位高档的外资百货公司。主楼部分•商务间（低区）9〜25层定位于商务办公楼，总面积为21826.5平方米。初步考虑将整层分割为4〜6间，面积为200〜400平方米。具体分割方案另行上报，需结合细化调研以后目标客户需求及总价控制等因索。为收回投资成本，这部分销售方式以出售为主，基木不考虑出租；目标客户：中型成长性公司，为准备购置物业的私营企业、股份制企业及外地大公司驻宁机构等，行业类型以有较高利润率

6、、较大发展前景的为主；•纯写字楼（高区）26〜42层定位于高档纯写字楼，总面积为24413.5平方米。以整层为单位，设置公共洗手间。销售方式为租售结合，原则上整层起租售；目标客户：跨国集团、上市公司及准上市公司、金融机构、综合性投资公司、知名大型合资公司等。其中合资及外资企业一般不会购买而是租赁写字楼，所以这部分的租赁比例会较高。以上高区、低区可考虑用其他更加专业化商务化的名称，如用商务发展区、商务规模区、VIP客户专区等名称根据客户群体的不同加以区别定位，具体名称梢后制定。1.形象定位的核心根据银河国际广场高品质的物业素质、高层次的客户定位，塑

7、造相应的形象,如“国际化南京顶级写字楼”：•通过物业高标准的综合品质，树立高端形象，如湖南路商圈第一高楼，全国文明高尚商圈的航母，南京地标性建筑，高品质5A顶级写字楼等。同时树立在业内、在社会上高品质、高层次的高端形象；•在建立物业高端形象的基础上，形成在目标客群一一高层次的商务人群中良好的口碑及广泛的知名度、美誉度，让他们将“最理想最有形象档次的写字楼”直接与银河国际广场相联系，经常反复提起，并在必要时向他们同一阶层的朋友推荐首选银河国际广场；•通过品牌资源整合，形成银河公司、力•泰集团在业内知名度高、开发水平高、操作专业的形象，同时树立在社会

8、中良好、积极的品牌形象，这需要在银河基础上与钟山国际、万泰集团联手共同创立。2.核心支撑点的主要构成一•般客户选择写字楼，比较注重的客观