威海房地产行业发展研究

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1、威海房地产行业发展研究威海艾克管理咨询有限公司二0-0年六月九日笫一章威海房地产发展状况5一、威海房地产业发展特点5二、威海房地产开发与销售状况8第二章威海房地产行业发展分析9一、威海房地产政策分析9（-）2009-2010年国家房地产新政策9（二）2009-2010年威海房地产政策分析12（三）对威海房地产（对威海房地产市场调查）市场的影响12二、威海土地市场分析14三、2009-2010年威海房地产市场供需分析15（-）2009-2010年威海房地产市场供给总量分析16（二）2009-2010年威海房地产市场供给结构分析16（三）2009-

2、2010年威海房地产市场需求总量分析16（四）2009-2010年威海房地产市场供需平衡分析17（五）2009-2010年威海房地产市场价格走势分析18第三章2009-2010年威海房地产消费市场分析18一、威海房地产消费者收入分析18（-）威海人口、人民生活分析18（-）2009-2010年威海消费者信心指数分析19二、威海房地产场消费需求分析21（-）威海房地产市场的消费需求变化21（-）2010年威海房地产市场消费需求分析22三、2010年威海房地产消费者调查24（-）房地产消费者对现时楼价的评价24（-）房地产消费者预期楼价走势分析25

3、（三）房地产消费者购房计划调查26（六）房地产消费者中购买主力群体27（七）房地产消费者购房心理价位区间28第四章威海房地产业影响因索29一、城市品牌影响力29二、土地供给潜力30三、消费者消费能力31四、市场供需结构31五、产业发展水平32六、政府政策调控32七、区域经济效应33第五章威海房地产业发展趋势34一、土地供给和房地产开发34二、房地产市场供需36三、房地产价格37四、产品供给结构38四、区域效应38五、发展模式39第六章威海房地产发展政策建议40一、土地供应方面40（―）搞清威海总规划可供应土地40（二）调整土地供应结构41（三）

4、细化土地出让方式41（四）开拓土地供应渠道41二、城市开发方面42（-）编制和实施房地产开发区划42（-）加强经济技术开发区、高薪技术开发区公共配套43（三）重视城区地下空间开发44三、住房保障建设方面44四、普通商品住宅项目46五、房地产市场环境建设49六、房地产开发管理服务机制49总结51威海房地产行业发展研究第一章威海房地产发展状况房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，我国的房地产业发展速度很快，行业规模较大，已成为国家的支柱产业。同时不同地区房地产的发展状况也是不一样的，具体局域化的特点。近年来，威海以优美的居住环境和

5、高涨的投资环境吸引了人们的注意力，推动威海房地产市场进入快速发展期，“住在威海”成为房地产界的一个知名品牌。一、威海房地产业发展特点自2005年以来，威海地区经济高速发展，城市品牌知名度得到很大提升，人们生活水平大幅提升，伴随诸多有利条件，威海房地产业也进入了一个快速发展阶段，同时由于地区经济和自然环境的不同，地产业也呈现出不同的特色，主要特点如下：（一）行业发展平稳，没有出现大的波动威海房地产价格在2003年以来除在2006-2007年出现过增幅高于20%的比例以外，其他年份均保持在10-15%的增长比例，在全国属于稳定增长的范畴。另威海地产

6、容量小，地产企业以中小型为主，没有大型地产企业和游资进入，地产波动较小。（二）房地产需求以居住为主，投资比例小，超前消费严重威海房地产以住宅需求为主，在对消费者需求的调研中，无论是本地居民还是外地消费者对购买房子的目的主要以居住为主，其次是休闲度假，再次是购置不动产，投资增值。由于受传统文化（家本位）和风俗习惯的影响，我国住宅产品消费结构重买轻租;在购房档次和面积上，多数购房者期望“一步到位”,存在大量超前消费，并且集资建房政策刺激了国民的过度消费；在购房年龄上，出现低龄化现象，一些刚毕业的大学生就要拿“房产证”;人们居家购房时倾向上一级城市移

7、动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房资金来源上，一家购房多家支出，自己存，父母帮，亲戚借，银行贷，超前消费，忽略了租赁住房。实际需求被明显放大，自身负担加重，金融风险加大。（三）行业发展水平处于中低层次，竞争力不强威海房地产业以中小型企业为主，据调查威海367家具有开发资质的企业中，近70%以上的企业注册资本金低于2亿人民币，缺乏做大项目、精品项目的能力。威海房地产业发展水平处于中低层次，竞争激烈，重复性建设和同质楼盘诸多，导致威海房地产发展处于非良性状态。U9）住房保障短缺，房价持续上涨近年来，威海房地产市场价格持续上涨，大量中低收入阶层的

8、支付能力与市场商品房源的价格之间存在着巨大的差距，普通公民需要住房保障制度。近年来住房保障产品的长期短缺和中产阶层购买群体的持续增加，是导致威海普通商