宜宾逸都_莱茵河畔商业项目定位及运作策略

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1、【逸都•莱茵河畔】商业项目定位及一期商业项目运作策略建议1、项目优劣势分析2、项目运作的难点分析3、项目总体定位建议4、项目体量定位建议5、项目业态规划建议6、项目总平规划设计建议7、项目物业定位（租售模式）建议8、项目总体推广策略建议9、一期项目运作策略建议（重点）10、其它重要建议11、附大型商业连锁机构访谈录1、项目优劣势分析1.1优势方面：1.1.1成都置信集团与宜宾丝丽雅强强合作，资源共享、优势互补，具有强大的品牌优势。1.1.2成都置信集团拥有强人专业的人力资源和商业资源，具有项目运作的团队优势。1

2、.1.3欧式高尚居住社区、集中式商业群和特色的步行街，辅以优美的环境，特色的外立面、科学的空间布局和人性化设计，使木项1=1在宜宾市拥有鹤立鸡群的品质优势。1.1.4项目占地490亩，总建筑血积80余万平方米，商业体量达12万平方米，具有突岀的规模优势。1.1.5根据宜宾市的城市规划，政府将斥巨资打造南岸片区，东区将是宜宾市未来的行政中心、商业服务与文体中心，木项冃位于东区的核心地段，具冇良好的区位优势。1.1.6项目临近长江、七星山、熨侯园，周边自然景观非常丰富，同时项目周边传统文化底蕴深厚,具冇良好的人文景

3、观优势。1.2劣势方面（二级城市的商业总量考虑和缺陷，基本的市场经营力量，投资力量以及消费力量的支撑是否够，需要进行劣势分析）1.2.1本项口周边街区环境差，临航天路和叙府路东段多为老式住宅小区且拆迁改造计划尚不明朗，与本项目的屮高档次的商业定位和高尚社区不匹配，存在周边环境劣势。1.2.2项目地块周边房地产开发和对滞后，现有商业物业几乎是传统的老式底商形态，商业档次低下，业态杂乱，商业氛围不浓，人气不旺，儿乎没冇公建配套设施，存在商业配套劣势。1.2.3宜宾市I口城区是传统的商业中心，宜宾人的习惯消费区域集屮

4、在老城区，目前南岸区担任城市角色主要是居住和行政办公。因此本项目将用负引导市场消费的重任，但在一定吋间内仍然面临消费习惯劣势。2、项目运作的难点分析2.1南岸区以及项冃周边环境差、商业服务配套落后，人气和商气不浓，对本项目的商业环境和住宅品质都冇很人的影响。必需利用沃尔玛的商业聚集效应以及政府商业网点规划政策，形成片区的整体开发联动，才能将本项目及周边区域打造成为南岸区乃至宜宾市新兴商业中心。2.2木项目的底商总量约5万平方米，目前整个南岸区的商业物业几乎全是底商形态，出租率仅62%,租金低（均价15元/nf）

5、,经营状况一般，这对本项目底商的经营将是个严峻的考验。2.3木项冃的商业体虽大，集中式商业的运营要依赖主力店招商的成效和消费市场的支撑，招商的状况将直接影响集中式商业的开发体量和商业物业类型定位。项目区域目前的商业状况和市场条件对主力店招商工作挑战很大。2.4集中式商业的销售与招商两者间既互为依托、促进，同时乂存在一定制约和才盾。特别是租金与售价的差距，将给商业运作带来困难；同时大型主力店的销售模式和销售回款也是一个难点。2.5南岸区的“深国投沃尔玛广场”、“鲁能住活广场”、“雄飞•海韵名都”和“正和•盛世华庭

6、”等项目的商业总体最约10万平方米，上市时间都集屮在今年下半年和明年上半年，将占取市场先机和部分市场份额，分流投资者和经营者，给木项冃带來直接的竞争威胁。2.6本项冃的开发地块在丝丽雅的老厂区，原则上是“拆迁一块，开发一块”。因此本项冃的开发节奏和开发体量要受拆迁进度和规模的制约，不利于灵活制定各期的开发策略。根据商业专项市场调查情况，结合城市发展规划以及项目的优劣势和难点分析，我们对本项目的商业板块的各项定位、商业规划设计以及一期商业项目的开发策略建议如下：3、项目总体定位建议3.1商业项目总体定位：宜宾市新

7、兴商业中心3.2定位说明：3.2.1根据城市规划、项目区位、项目体量以及国际零售巨头一沃尔吗入驻等因索分析，本项目片区具备成为“宜宾市新兴商业中心”的潜力，但H前项冃周边的商业环境不成熟，发展的不确定因素较人，I口城区仍然是传统的商业小心。因此在前期我们把本项目作为“南岸区商业中心”进行打造，随着项口的推进和南岸区城市化进程，将本项F1逐步打造成为“宜宾市新兴商业中心”。3.3.2一个开发商很难将某个商业项n打造成为一个城市的新兴商业中心，必须借助于政府的支持、城市的规划，特别是城市商业网点的规划，协同周边区域

8、一起来共同打造，相成区域商业价值的整合，因此建议加强与政府的合作，争取商业网点规划的政策來实现。3.3.3这种动态性的定位方式虽然没有一步到位，但是基于市场的现状与发展不确定性，可以减少开发的盲口性（如商业总体量和主力商业形态的设置），有效地规避项目运作的风险。4、项目体量定位建议4.1商业项目体量定位：根据项冃的总体定位，商业总体量建议在10-12万平方米，约占项目总建筑面积的12—