中原地产福田华强国际

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1、——华强广场运营报告帅领华强北报告目录第一篇：写字楼市场定位报告第二篇：住宅市场定位报告第三篇：酒店发展报告第四篇：综合体运营报告第一篇写字楼市场定位报告市场概况客户分析项目定位运营报告市场概况华强北商务圈界定及现状华强北写字楼现状分析竞争性商务圈写字楼比较客户分析项目定位报告架构【华强北商务圈地域界定】包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系。华强路次商务圈上海宾馆次商务圈上步次商务圈【商务圈配套现状】历史原

2、因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。从旧工业区发展而成，基础设施档次低下；商业发展太快，被市场推着往前走，政府规划力量较弱；片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域；上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰；按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼VS500车位）【商务圈未来规划】进一步扩大华强北的商业功能万佳街区为区级大型百货零售服务中心桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心赛

3、格街区为市级的电子、通讯器材批发中心改善华强路人、车流动系统打通街区车流内部微循环，在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。增大公共空间，增设三个广场、两条步行街华强北物业升级改造供应分析需求分析发展趋势华强北写字楼现状分析楼盘名称建筑面积㎡档次上步大厦39763B锦峰大厦62000C上田大厦约30000C国企大厦84597B商业银行大厦37382A深圳科技大厦46000B设计大厦62000B汽车大厦约32000C华联大厦33000A统建楼约30000C深勘大厦约25000C四川大厦31600C赛格广场53526A现代之窗82600A群星广场约80000

4、B圣廷苑酒店B座写字楼约23000B深纺大厦46000C佳和华强大厦60000B楼盘名称建筑面积㎡档次电子科技大厦51748A华联发大厦50846B华能大厦72000B电子大厦14455C桑达大厦34100C东风大厦21354C爱华大厦约25000C金宝城大厦60000B国际文化大厦62481B嘉汇新城汇商中心30000B雷圳大厦30695B广业大厦49551C航都大厦43000C福田外贸大厦约35000C国际科技大厦53168B北方大厦26126C深圳世贸广场12000A福华大厦约30000C福侨大厦约30000C航空大厦85000C南光大厦C华强北写字楼主要供应状况：【

5、华强北写字楼供给分析】总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重A级物业总建面约为27万㎡中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞【华强北写字楼需求分析】二手楼售价适度上扬2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18000-20000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上

6、扬。华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃；中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18%2、租赁活跃、租金上扬、空置率低华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较高者可到达85-90元/月/㎡。华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以

7、下。中低档写字楼及商住楼由于租金合理，入住率基本达到95%以上。物业名称写字楼总建面M2月平均叫价（RMB/M2）月管理费（RMB/M2）国际文化大厦418,3187018/F以上1018/F以下6赛格广场57,4757525电子科技大厦117,088A座：75；C座：6512（不含空调费）数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报【华强北写字楼发展趋势】未来供应量集中在华强北二期改造工程动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，