试论房地产市场调控下的经营管理之道

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1、试论房地产市场调控下的经营管理之道摘要：近年来，房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业，木文从三个方面对新形势下房地产经营管理工作、加强管理以及房地产的绿色经营管理体系结构发展进行了阐述，为今后房地产经营管理的发展提出了指导性意见。关键词：房地产；经营管理；发展Abstract:Inrecentyears,realestatehasbecometheengineofChina，seconomicgrowthandpillarindustry,thisarticlefromthethreeaspectsofthenewsituationinth

2、erealestatebusinessmanagement,strengthenmanagementandrealestatedevelopmentofgreenmanagementsystemstructureweredescribed,suggestionsareputforwardforthefuturedevelopmentoftherealestatebusinessmanagement・Keywords:realestate;management;development屮图分类号：F293.35文献标识码：文章编号：房地产市场的调控政

3、策2003年政府认识到房价上涨带来的问题，在采収了房地产金融和规范土地供应等各种市场调控手段后，学界和政府意识到，在刚性需求占主导的情况下，从市场供应角度解决房价快速上涨问题很不现实。在集中供地、紧缩开发贷款的情况下，房价突破新一轮围堵，继续快速上升。2006年中,在“科学发展观”的指导下，住房社会化思想逐步形成。2006年的中央住房工作会议明确，政府主要进行住房社会保障，房地产发展仍然由市场调节。2007年，美国次贷危机爆发，中国经济再次受到很人的影响和牵连,特别是产品出口受到影响。与此同时,2008出台了住房限购。。2009年,面对房屋价格上

4、涨的问题，国家先后颁布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等一些政策措施，房地产市场得到了一些改善，2011年国务院乂颁布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，继续加强对房地产市场的改善。2012年房地产市场再度反弹，面对这一问题，2013年1月3号，发改委、住建部以及其他相关部门建立了房地产调控长效机制到。2013年国务院为控制楼市又制定了相关的房地产政策，提高了利率以及部分城市二套房首付比例等，控制二套房交易，也就是新国五条。2013年3月1日新国

5、五条细则出台，引发了市场的广泛关注。“新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，这项规定会抑制投资需求，影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免会对居民改善性购房需求带来抑制作用。而新国五条的具体内容：为完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。纵观“科学发展观”指导下的十年房地产市场调控，期间开过九次国务院专题会，连续出台了七项政策文件，主要是通过政府政策对市场进行调控，有效地抑制了宏观经济和房地产泡沫，在“地紧银松”的宏观格局下，保障了国家

6、宏观经济的安全和稳定。2、房地产市场存在的问题房地产业受2010年下半年发布的货币紧缩和限购政策影响而低迷后出现反转迹象。党的十八大召开以来，房地产走向可以概括为：“去房地产化”。其主要任务一是把房地产起落和宏观经济起落的关系分开，二是避免房价问题成为引起社会问题的导火线。这些调控政策对房地产市场的调控起到了一定效果，但是成果不稳定，房价下调，有些城市出现抢房现象，房地产业成交量环比冋升价格风险仍在积累。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，应该降低房价，但更具有实质性意义的根木方法是增加基层人民收入和住房补贴。房地产业发展过程中出现的调控问题有以

7、下几点：一是由于大量开发土地建设楼房，导致国有资产和土地资源的大量流失，投机现象严重。而且政府与房地产业的利益关系密切，税收屮房地产业占很大一部分。二是中国商品房空置量增加，而且还在持续增加，并且供应结构失调。三是房地产开发对环境破坏严重。四是房地产业发展与金融业关系比例不协调，有很大的金融风险。银行对房地产业依赖太大。3.新形势下房地产经营管理工作应取得新突破社会稳定协调发展，居民群众的住房条件不断改善，房地产业和房地产市场也日益繁荣活跃。面对新形势、新耍求，房地产经营管理工作是对于传统的思维模式和认识,被动应对、甚至回避行业和市场发展中出现的

8、新挑战，还是一切从大局需要出发，主动积极去拓展管理和服务内容。对这个关系房地产管理地位、作用的基木问题，房地产经营管理要与时俱进,首先就