物权法、物业管理条例对物业管理的

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1、物权法、物业管理条例修订对物业管理的影响主讲人：吴长生北京市洪范广住律师事务所律师物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2007年3月我国《物权法》正式通过，并于2007年10月1日施行。物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，既涉及国家的基本经济制度，也关系到千家万户的具体利益，其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于从法律层面界定了建筑物区分所有权的

2、三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。物业管理纠纷纷繁复杂，但其根源在于权属不清，《物权法》的上述规定对物业管理具有正本清源的作用。从物业管理行业的角度看，《物权法》作为调整财产关系的民事基本法律，无疑是物业管理法制建设的又一重大进步，对物业管理行业发展产生基础性的、长期性的重要影响。《物权法》为物业管理的法律体系奠定了重要基础，《物业管理条例》及其他相关法规将依据物权法不断调整和完善。国务院在物权法公布后随之修改了《物业管理条例》，使之与《物权法》的规定相适应。-物

3、业管理法制建设的影响(-)物业管理法规体系的整合与完善现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及到建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。物业管理的重要法规《物业管理条例》也相应进行了修改,并与《物权法》同时实施。如首次业主大会如何召开，车库是否可以向小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解

4、决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。（-）物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建“业主”、“业主大会”、“业主委员会”以及“物业服务”等均是物业管理中最基本的概念。《物权法》的颁布对这些基本概念进行了重新认识和定义。《物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。《物权法》对原《物业管理条例》中规定的并在实践中已成为习惯的用语也做了相应调整，如“建筑区划”（原来用“物业管理区域”）、“管理规约”（原为“业主公约”）、“共有部分”（原为“共用部位、共用设施设备”）等。为与

5、《物权法》保持一致，《物业管理条例》修订后第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”“物业管理企业”称谓修改为“物业服务企业”,将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。因此，物业管理首要的是物业服务，《物权法》、《物业管理条例》中规定的很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主服务。修订后的物业管理条例使业主和物业服务企业双方关系定位更加

6、准确。（三）物业管理主体法律关系的定位物业管理是涉及多方主体的较为复杂的法律关系，既包括政府主管部门、物业管理合同双方，也包括房地产开发、公共事业单位以及社会专业公司等多个主体。《物权法》作为上位法，对物业管理规制的重点是物业财产权利归属及其保护，对物业管理主体间的关系只作了原则性规定。《物权法》规定政府主管部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。对业主的权利、业主团体的决策机制以及业主团体的职责也做出了新的修订。修订后的《物业管理条例》将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门；并赋予了物业所

7、在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权力。突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。另外，《物业管理条例》还赋予了业主可以通过诉讼撤销业主委员会决定的权利。当业委会作出的决定不合理时，被侵害权益业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉。但是，《物业管理条例》对物业管理各主体之间关系及其相关权利义务仍有很多未明确界定，物业管理中存在的问题仍未完全解决。当然一部行政法规的出台不能解决所有的问题。随着《物权法》立法进程的不断推进，业内

8、应重点研究在《物权法》和《物业管理条例》等相关法律框架范围内如何进一步明确界定各方权利义务和责任，彻底理顺物业管理各方主体间的关系。逐步实现物业管理相关法律法规对接，才能建立物业服务良性发展机制。二、对物业