西津宾馆拍卖策划案

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1、西津宾馆拍卖标的竞标方案第一章委托一、拍卖标的由委托方华融资产公司给拍卖方廿肃四方拍卖公司提供拍卖标的准确、详尽的资料和与此拍卖相关的法律文件，拍卖方在详细了解委托标的有关资料后，根据《拍卖法》、《土地法》及《合同法》等相关法律的冇关规定，依据拍卖标的的实际情况，与委托方就标的的拍卖时间、拍卖地点、拍卖佣金、前期费用、价款支付、标的移交以及具他事项具体协商，最终达成共识，签定委托合同。二、拍卖程序双方签定扑I卖委托合同后，我公司实施的扌

2、'

3、卖程序为：接受委托f整体策划f拍卖公告宣传f收到反馈信息一竞买人咨询电话一召开拍卖会一办理相关手续三、

4、拍卖底价经过我公司对标的的详细了解和对市场的初步调查，对标的分析如21、该楼建于1994年，现浇混凝土结构。根据房地产评估的有关原则和我公司对市场的调杳，采用比较法测算房产每平米为11()()元左右(楼层综合价)，计855万元，土地估价为125万元，配套设施为42万元，公开市场期望值共计1022万元。2、该资产位于西津宾馆东侧，属于该宾馆部分产业，由于不是整体拍卖，竞买人可能会对该标的功能的合理使用性产生一些疑虑。3、该标的处在市中心的边缘，是二类地区，经济、商务欠发达，商务人员来往较少，入住率低、房价低，综合收益较低。4、内部装修已经过时；

5、客房设施不符合现代住房设施的要求。5、负一层没有充分利用。6、兰州市整体经济环境运行较差，经济存聚低，购买力弱。7、附近民工闲杂人员较多，社会治安较差。8、要使宾馆高效率运转，还需进行投资改造和人力宣传。9、我们走访了有意向的企业，都因该标的原评估价太高而无法接受。综上所述，我公司建议该标的拍卖底价在公开市场价值的基础上向下浮动10%——15%,定在830——900万元之间。这样价位比较合理，有利于确定参考价，有利于吸引竞买人。我公司充分理解贵处对委托底价的一些设想，但往往由于政策及制度的制约使得拍卖底价较人幅度地高于市场需求价。众所周知，市

6、场经济的运行，遵循的是价值规律和供求关系，市场是蝕好的天平。标的一旦进入扌1‘1卖市场，价位空间必须足以具有吸引力，这样才能吸引更多的竞买人竞价，才能实现标的价值的最大化，这也正是拍卖的魅力所在。否则，底价的过高，会使竞买人望而却步，失去竞价基础，反而达不到预期的冃的。所以，我公司深深希望贵处能采纳我们建议的拍卖底价，因为它来白于市场，來自于竞买人的意向，遵循了拍卖竞价的客观规律。根据拍卖行业的经验，往往低的底价能拍出高的天价。四、风险押金贵处在招标条件中提出了抵押金的条款，由拍卖公司向委托方交纳一定的风险抵押金。我们完全理解委托方的初衷，是

7、为了保证拍卖高质量、高效率地进行，及时有效地处置资产，这和我公司的宗旨是一致的，所以我公司愿接受这一条件，和贵方组成一个利益共存体，共挑重担，明确责任，优势互补，以平等、合作、互惠、互助的原则，实现既定目标，全力打造辉煌成果。我们有实力和信心完成这次拍卖！我们也一定能够圆满完成这次拍卖！第二章宣传一、标的概况介绍宣传的目的是让竞买人和市场接受该标的。儿乎任何标的项目都有优缺点，强化优点，合理地解释缺点是产品营销的基本规律，我们在对标的的宣传上也将遵循这一规律，在充分了解标的基础上，拓展•其优势,挖掘其潜力,特别是重点宣传其未来经济发展屮的有利

8、前景，然后重新将其包装并推向市场,并使市场接受该标的。我公司将从以下几方面做重点宣传:1、经济价值⑴目前一层铺面承租户每年租金将近45万元，标的成交后原合同续存，原合同租金将山买受人收収。⑵二楼至六楼共计约198间客房，将其稍加改造后按写字楼出租，每间每月500元，以20%的承租率计算，每年收入将近24万元。⑶剩余1501'可客房整修后，每间每天80元，以30%的入住率计算，每年收入将近130万元。⑷负一层面积为1629平米，简单改造后可以作为仓库或停车场，以每平米3元/月计算，每年收入约9。8万元。⑸室外停车场有车位30个左右，每大收取停车

9、费约100元左右，每年收入约4万元。⑹其他收入每年以15万元计算。按以上保守估算，买受人每年收入约为230万元，成木以60%计算，每年纯收入约在140万元，6-8年后投资人将收回投资，以后尽享其利。如果买受人将部分楼层改造成娱乐场所，餐饮场所，或整体出租，收益将会更大。⑺此次资产处置是华融资产公司根据有关政策处宜的不良资产，与市场同类资产相比具有很人的价格优势，可谓“机不可失，时不再来”。⑻此次拍卖活动对竞买人的宣传价值，据冇关专家粗略估计在100万左右，为买受人省下大笔广告费。⑼标的权属划分清晰，再无其他债权人。2、地理环境优势⑴该标的对而

10、是西北最大的铁路货场Z—，也是兰州市最大的糖酒批发市场所在地，因而客商往来较多,货运司机来往频繁，为宾馆提供了良好的客源。⑵标的在西晋西路，既不在闹市区，交通乂方便