[精品]浅谈小城镇房地产开发规划思路

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1、浅谈小城镇房地产开发规划思路浅谈小城镇房地产开发规划思路在城市化的发展过程中，小城镇发挥着非常重要的作用。小城镇是一个区域的政治、经济、文化、教育、科技和社会服务的中心。它不仅可以为人民的生产生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展，对区域经济的发展起着至关重要的作用。未来的几十年，将是我国城市化进程的快速发展时期，也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业，将会成为这个时期经济社会舞台上的重耍角色。但是，目前小城镇房地产业发展中存在的问题，严重影响了小城镇建设，影响着地方经济的发展。因此，合理地制定小城镇房地产发展规

2、划，已经提到日程上来。1.小城镇房地产建设中存在的问题1.1规划编制不合理小城镇房地产没有做到成片开发，居民住宅比较分散，难以形成规模，土地资源使用效率普遍不高，浪费现象严重，资源的损耗大,土地的利用价值极低；城镇规划不合理，严重影响城镇居民的居住质量。1・2遭到破坏一些房地产开发企业和城镇居民乱开发、乱建设，基础设施和配套设施严重滞后，导致污水横流，垃圾乱倒，大量未经处理的废弃物直接堆放在镇区内。1.3物业管理落后小城镇管理的现状来看，居民住宅分散、朵乱，使得物业管理难以开展；城镇居民的生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难；物业管理责任不清，

3、从业人员少，业务水平低，小城镇物业管理基本上处于一种各自为政的无序状态。1・4市场环境不够完善，交易成本高房地产行业开发、销售等众多环节，缺少信誉保障制度，质量纠纷、产权纠纷、面积缩水等问题比比皆是，老百姓买房权益受损，维权成木太高。2•问题产生的原因1.1规划严重滞后于小城镇发展我国农村城镇化的过程是一种口下而上城市化的过程，政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看,规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在两个方面：首先，土地利用规划滞后于小城镇建设规划，土地利用规划未能对城镇规划起到指导和约束作用。目前，小城镇的发展主

4、要是以外延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小,城镇用地粗放，其玄接后果是城镇集聚功能难以发挥，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。其次，小城镇规划的编制不合理，在编制规划时缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧区的改造，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项冃用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区和互混杂，功能难以

5、发挥。1.2小城镇房地产企业素质不高在小城镇从事房地产业开发的企业都不同程序地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题。他们在开发建设中，容易忽略住宅的质量、风险等高层次的问题，形成了低层次、低技术含量的简单再生产，最终导致了小城镇房地产开发的档次不高。2.3和关配套改革滞后一是城镇行政管理体制不适应；二是城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的口由流动。特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制；三是土地使用制度改革滞后。就居住用地而言,农村宅基地一般是无偿或低

6、价取得，而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本不同，影响了农民进城的积极性，使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲，造成了住宅的有效需求不足。1.对小城镇房地产规划的儿点建议小城镇房地产规划要坚持全面规划、合理布局、规模适度、保护生态的原则，要实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。1.1编制科学合理的规划小城镇房地产开发关系到小城镇的健康有序发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则，避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向

7、,因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资FI益多元化的情况下，通过规划的约速作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统•征地、统•管理”的建设格局，引导房地产开发行为适当集中，最终形成良好的土地利用格局。3・2增强房地产业的积聚功能小城镇房地产业的发展必须以经济发展为出发点和落脚点。只有经济发展了，城镇的积聚功能才会提高，因而在加快小城镇建设、发展第一产业的同时，必须大力发展二、三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一是要以当前正在进行的产业调

8、整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业和商服业向小城镇聚集；二是要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小