企业拆迁补偿的法律实务探析

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1、企业拆迁补偿的法律实务探析实践屮，金业拆迁补偿项口主要是四块：一是房产价值补偿；二是设备设施补偿；三是停产停业补偿；四是搬迁奖励补偿。1、房产价值补偿主要由房产和土地使用性质决定；企业房产用途一般是工业厂房和仓库，但也有部分住宅和办公房，具体以房产证登记为准;土地使用性质也一•般是工业用地。所以房产价值基木比较固定，対此弹性空间不大。基木以拆迁部门指定的房地产评估有限公司评估价值为参考值。2、设备设施补偿企业拆迁在这方面的争议最大•主要是由于以下几个原因：①是政府拆迁政策和一般操作规程对此项廿是适当补偿，而不是充分补偿；②是没冇中介机构能够进行专业评估，无法出具评估报告；③是被

2、拆迁方无法提供大量详细的损失资料；所以虽然现在己有拆迁单位委托资产评估有限公司进行此项目评估，但评估价值与企业实际损失差距较大。3、停产停业补偿在国内处理上有不同标准。有些省份补偿标准是每平方米300-400元，冇些省份是一半，有些省份是没有补偿•属于可以协商部分。4、搬迁奖励补偿此类补偿根据各个项目不同，提供的奖励冇多冇少，在具体的案件屮这方而的可操作性还是很强的，这主要取决于企业所采取的维权策略。另外，在我所代理的企业拆迁案中，无形资产的补偿争议是最大的，一般在实践操作屮比较困难。理论上是存在的，但举证和认可有比较大的难度，基木上是通过上述四项进行补偿补偿的。但是如果有专业

3、的拆迁律师的介入，无形资产的补偿也是行Z冇效的方法。而冃就笔者所知，一个企业最大的财富可能就是的无形资产，而这个和企业的所在密不可分。因此笔者认为企业拆迁补偿中理应获得无形资产的补偿。【案例回顾】那么在实践中，企业在遇到拆迁中其拆迁补偿包括哪些以及企业该如何获得合理的补偿，而使企业的利益最大化呢？最近闹得沸沸扬扬的A公司大连分公司厂房被强拆的案例就是一个很好的能充分说明这个问题的案例。A公司大连分公司位于大连市某区B工业园内。2011年5月1日起，大连分公司止在使用的部分厂房被大连B公司（以卜•简称公司”）强制拆迁。此次强拆行为是在执行大连市人民政府的土地收储计划。但是在此之前

4、，A公司作为实际使用经营者却并未被告知拆迁之事。突如其来的拆迁给公司造成巨大损失。A公司2011年7刀初披露的停产公告显示，大连分公司因拆迁造成的被迫停产将给公司带来资产减值和每月约200万元的营业收入损失。反映到业绩上，则是直接导致A公司2011年净利润预亏。由于大连分公司厂房已经被拆迁，上述政府文件和信息是否公开将直接导致评定大连分公司厂房拆迁是否合法，及A公司如何得到补偿，对A公司有重大利害关系。拆迁补偿款已被B公司获取，其中也包描其应得的拆迁补偿金。2005年，大连B公司正式入主A公司。2011年，这对合作伙伴却因转让A公司资产，其中主要就是土地资产的问题，上了法院。为

5、讨回补偿款，A公司迫切需要了解厂房拆迁及其补偿的具体情况和明细，并向B公司主张权利。A公司作为权利人，从2011年5月10日起分别以口头、书面和网上申请方式向大连市人民政府相关部门中请公开有关A公司大连分公司厂房拆迁、土地征收的政府文件、批文和拆迁补偿等详细情况的书而文件，但至今，大连市人民政府没有书面向A公司进行公开或告知。因此，公司对大连市人民政府提起行政诉讼，要求其公开和告知上述有关文件等。【案例剖析】企业拆迁补偿的范围正如上文所言，在实践中，就A公司厂房被强拆的补偿又包括哪些呢？1、A公司的拆迁中大连分公司的厂房的被拆迁，其补偿应当包括厂房即房产价值补偿，而房产的价值取

6、决于房产所处的地理位置、使用年限和当地房产价格等多方面因素组成。2、A公司的拆迁案中对于其大连分公司因为拆迁而造成的设备设施的补偿也应当考虑在拆迁补偿Z内。设备设施的补偿款会优先考虑该设备在拆迁当时的市场价格及其使用年限和现状等，同时购入时的发票所显示的价格也是参考点之一。企业拆迁屮设备的搬迁等费用也会考虑其中，这一点应该特别注意。3、虽然在国内对停产停业补偿处理上有不同标准，但这属于可以协商部分。近H,A公司曾发布了其2011年业绩预告，并预计2011年度公司将亏损。而原因便包括大连分公司因大连B工业园停电停水，被迫停产，以及计提资产减值损失，导致犬连分公司亏损。同时A公司公

7、司批露“出于大连分公司正在使用的部分厂房被强制拆迁。”在A公司大连分公司的这起拆迁案屮自然应当包括停产停业的补偿。4、显然在本案屮搬迁奖励补偿已经被B公司现行拿走，但是A公司依然冇权利主张这部分的赔偿，但这也主要取决于企业所采取的维权策略。