宏观调控下房价仍速涨的经济学思考

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1、宏观调控下房价仍速涨的经济学思考去年以来，国家就岀台了以房地产业派生要素需求行业为重点的宏观调控举措。一年过去了，宏观调控在若干方面取得了成效，但房地产价格上的效应仍然微乎其微。今年1〜8月，全国商品房销售均价2749元/平方米，同比增长13.5%。这个速度与GDP、居民收入比较，以及考虑到货币供给和利率情况,应该说是比较高的。那么，为什么会是这样一种情况呢？这需要我们重新反思关于房价的思维模式，将分析的重点从以往的微观领域转到当前必须重视的宏观领域，将来在适当的时候再采取宏观与微观相结合的分析方法。这一思想方法论的转变

2、，即笔者所谓的中国房价“凯恩斯革命”。为什么房价在宏观调控下仍然快速增长，没有明显回落的迹象？除了影响房价的微观因素，比如土地、建设成本、区域因素、地方发展周期外，恐怕与当前中国所处的经济社会发展阶段有重要关系。这个宏观背景，具体说有以下三方面：第一中国正处在经济“起飞”时期上世纪90年代开始，我国储蓄/投资率已经实现从5%到10%的上升，符合国家经济“起飞”标准的基本要件。从国外工业化国家发展历程看，这一时期房地产属于高增长阶段。一般房地产投资都在30%上下，不动产需求旺盛，物业价格增长迅速。该现象要持续相当一段时间。

3、从更长的时间看，“后起飞”时代我们还要实现中等发达国家的目标。在这个更高的发展阶段，对土地/房屋的需求会更高，房地产价格也不会低。第二中国正处在城市化高速期目前全国平均城市化率31%左右，正处在31%〜75%高速度之间。即使“老”城市居民住房面积已经达标，每年新增的“新”城镇居民的住房需求也是相当可观的：一家按生存居住标准计算，比如60平方米，总量是巨大的。城市化膨胀了市区范围，使得级差地租持续升级，房价水涨船高。城市化中，还存在居住郊区化（“逆城市化”）、旧城改造问题，这也会提升地区房地产价格总体水平。第三中国正处在完

4、成第一次工业化时期工业化就是农业资源向工业领域的转移，特别是农地的非农化。一块城郊耕地通过城市建设规划转为非农使用过程中，地价往往要成几十倍地上涨。日本东京郊区的农田一旦被列入城市工业规划用地，其地价就会上涨80倍以上。我国台湾农地一旦列入工业用地，其价格动辄上涨5〜8倍。我国的工业化即传统的现代化，小康社会的全面建设对土地/房屋的社会需求空间很大，它的价格相应会持续明显地上涨，我们应该有这个心理准备和物质上的准备。综上所述，对中国现阶段房地产市场价格的理论分析以及其后的政策设计，不应该仅仅局限于微观的成本范畴，应该从中

5、国当前所处的经济社会发展的历史阶段来全面观察，换言之就是要引进一个“宏观分析”框架，放到综合作用于房地产的诸因素环境中去解析。采取一个动态的、长期的分析方法，这样可能会更准确地分析形势，适时出台适当的政策，实现房地产业与其他各项事业的协调持续健康的发展，促进社会长治久安。简言之，中国房地产价格需要一个“凯恩斯革命”。