注册物业管理师--物业管理实务复习重点

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1、物业管理实务考试重点一、引言所谓“实务”，实际就是“操作”、“运用”，木教材编写思路：就是按照物业管理开展的顺序、逻辑进行：先从成立物业服务企业（企业设立与组织机构）f物业管理招投标（寻找服务目标）f物业管理合同（确定项目订立服务合同）f早期介入与前期管理f物业的承接查验一（服务工作开始前，需盘点物业，明确责任）f物业入住装修管理（物业企业工作中第一次考验）一房屋及设施设备管理（企业的核心竞争力体现）f物业环境管理（企业形象体现之一）f公共秩序管理服务一（企业形象体现之二）f物管风险防范与紧急事件（

2、体现企业管理水平）f财务管理、档案管理、人力资源管理（考察企业的内功）f客户管理、应用文书（体现企业的对外交流能力）二、本教材考试要点1.根据考试人纲和教材编写人纲，应该形成掌握、熟悉、了解（AAA、AA、A）三个层次。作为学习知识来讲，面对考试总有取舍，所以应关注掌握内容，有时间、精力再把熟悉、了解的内容看一下。1.“实务”对于工作多年有经验的同志都会做，都有自己一套经验。然而面对的是应试考试，所以对于许多答案中,只能有一个(书上给的)，有人有想法，只能理解。下面分别按章节说明：第一章物业管理企业

3、1・第一节概述中的第一点：物管企业概念和特征物业管理企业是：(1)依法成立:(2)具备专门资质;(3)具有独立企业法人地位；(4)依据物业服务合同从事物业管理活动；(5)经济实体特征：(1)独立的企业法人(自然人、组织)；(2)属于服务性企业(企业木身不制造实物产品，企业的产品是服务)；(3)具备一定公共管理性质的职能(公共秩序、市政设备配合管理带有公共管理性质)2.第二节物业管理企业的设立中的第二点：企业的资质审批及管理企业的资质管理权限(见教材)各资质等级企业的条件：在规定的5项条件中，主要是管

4、理的类型、而积的计算。(上次考题屮，问一家物业管理企业仅管理高层达到120力平米，算儿级？数量超一级，品种单一，算3级，但出此题不严谨，三级企业接受高层限于20万以内项目)1.第三节物业管理企业的组织形式与机构设置企业组织机构设置的影响因素：（1）企业战略因素（2）外部环境因素（3）技术因素（4）组织规模及所处阶段企业组织机构设置要求：（1）按照规模任务设置（2）统一领导、分层管理（3）分工协作（4）精干、高效、灵活第二章物业管理招投标1.第一节物业管理招投标的内容概念:1）物业管理招投标是招投标双

5、方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为确定物业管理权的活动。2）物业管理招投标是物业管理服务产品预购的一种交易形式。3）物业管理招投标主体一般是：（1）建设单位（2）业主大会（单一业主）（3）物业产权人（政府机关）4）物管招标特点：（1）综合性（2）差异性（3）特殊性2.第二节物业管招投标的策划与实施1）物管招投标的基本要求：①合法性②适应性③响应性④程序性2）招标程序：①成立招标领导小组②编制招标文件（各类招标文件向项目所在地（县）行政主管部门备案《一次备案》）③公布招标公告或发招

6、标邀请书④发放招标文件⑤投标申请人资格预审⑥接受投标文件⑦成立投标委员会⑧开标、评标、中标（在投标有效截止30日内确定屮标人；招标人在确定中标人之日至15日内，向行政主管部门备案《二次备案》）。3.物业管理方案的制定制定方案要求：（1）响应性（2）合法性（3）客观性（4）合理科学性物业管理方案基本内容：（1）关键性内容：1）项目整体设想与构思；2）组织架构与人员的配置；3）费用测算与成本控制；4）管理方式、运作程序和管理措施（2）实质性内容：（1）管理制度的制定（2）档案的建立与管理（3）人员培训与

7、管理（4）早期介入与前期物管服务内容（5）常规性物业管理服务综述（6）管理指标（7）物资装备（8）工作计划第三章物业管理合同第一节合同的概念概念：物业管理合同是一个综合的概念，是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约。（包括售房合同、业主公约、前期物业服务合同、物业经营协议）合同签订遵循原则：（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益第二节前期物业服务合同概念：前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的

8、权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。所谓前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业Z前，由建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书曲的前期物业服务合同（物管条例21条）合同主要内容：（1）合同当事人（2）物业基本情况（3）服务内容与质量（4）服务费用（5）物业经营与管理（停车场、会所收费）（6）承接查验和使用维护（7）专项维修资金（8）违约责任（9）其他事项（包括合同履行、生效、争议处理）第三节物业服务合同概念：物业服务合同是指物