国际花园城汇报终

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1、城置国际花园城2009年度营销推广总纲城置国际花园城09年度第一阶段执行策略2009.2.7(2009/2/10—2009/4/18)(2009/2/10—2009/12/31)城置国际花园城2009年度营销推广总纲汇报第一部分(2009/2/10—2009/12/31)年度目标实现总销金额4亿元年度任务已实现销售金额4000万元待实现销售金额(2009/1/1—2009/2/6/参照网上签约数据)3.6亿元1、从销售面积看,需再完成:11.6万平米(均价3100考量)2、从套数来看,需再完成:1160套(套均100平米)需要来人量（组）待实现来人量5800组1、以月度进行考量：527

2、组/月2、以天数进行考量：17.5组/天以来人组数5：1杀定率考量以1160套为基数推广费用全年推广费用成本600万以1.5%的总销金额考量所需推广费用3.6亿X1.5%=540万(2009/2/10—2009/12/31)全年投入与产出比所需推广费用540万待销售套数1160套待实现来人量5800组VS平均套数成本:4655元/套平均来人成本:931元/组类比08年12月度推广猛烈时期08年12月基数参照推广费用:140万VS月度来人:284组以天考量:9.5组/天以成本考量:4930元/人平均来人成本931元/组以天数进行考量17.5组/天09年推广目标推广费用急剧下降如何做到以少

3、博多?以巧制胜?很显然,常规手段完全不可能!如何实现？08地产回眸要点1）拐点正式来临，政策救市面全面打响；2）全国大品牌纷纷降价，价格开始跳水；3）市场信心严重动摇，观望情绪加剧；4）供需比逐渐拉大，存量房源增多加剧；全国徐州1）价格开始血拼；2）实力开发商陷入僵局；（世贸/国信/国基）3）市场随全国大势同样呈现观望；1）推广：推广体现三个段落6月之前6月—10月11月—09/1月影响力推广卖点推广功利性推广（迫于销售压力）08项目审视要点2）区域客群占70%比重，区域客群容量逐渐狭窄；3）受市场影响，10月之前出现一定量的退定潮，12月推广出现一定量的退卡潮；09推广总策略从“以价

4、取胜”转换为”以质取胜“，以品牌和品质双重并举，强化大客户行销和现场体验式营销，以及全员式营销重新赢得品牌声誉圆满实现销售目标09营销推广三个转换和四个要点三个转换①以价攻击==》以质取胜③区域客群==》全市客群②被动坐销==》走出行销｛①活动营销②事件营销③大客户营销（团购）④全员营销｛四个要点“低成本、大产出”是09年营销推广的根本09推广总策略三点价值贯穿品质价值+未来价值+超值四大事件节点抓牢3.15消费日+6月样板开放+9月中央景观带开放+11月商业街开放一个诉求核心品质两条推广主线品牌强化造势+品质增值体验09推广策略主线===品牌概念造势上半年，着力于城置品牌打造，以“2

5、009，城置品质体验年”为主题，通过“质量监督大使评选”、冠军密码解读、质量宣言阳光造城宣誓、质量样板体验、五一展会等，进行整合推广，品牌造“城”。===产品体验增值下半年，产品样板逐渐落实，借助样板段、中央景观带、商业街、品质体验馆（营销中心）、沿路景观带，“场所体验式”营销逐渐启动深入，通过围绕体验“多姿多彩的国际花园生活”为主题，以“眼见为实、真实体验”为主进行体验式推广，全方位经营消费者感觉，用产品品质增值加分。如“家园摄影”、“婚纱基地”、“秋日游园会”等，带动客户“爱上城置，爱上国际花园城”2009，城置品质体验年[城置品牌]09推广品牌主题品质销售品质服务样板品质体验产品

6、品质升级09推广品质核心价值圈现场品质包装09年品质体验年活动3.15质量监督大使6月品质样板鉴赏会9月中央景观开放11月商业开街活动3/15样板区外立面落成6/10样板段样板房开放9月底中央景观段开放11月商业街包装完成4月蓄水形象拔高主题延续086月/10房源刺激蓄水现场体验活动展开现场”风情体验月”9月秋日游园会老客户活动品牌培育客户口碑生活小配套展示承诺兑现强势拉动人气刺激高层09年销售品质服务销售服务目的：建立城置精细化服务标准精细服务标准化：以客户的体验动线为路径，设置专门的接待、讲解、参观流程，并要求保持亲切笑容，从点点滴滴体现亲切的服务形象。增值服务细节化：从细节入手，

7、增添个性化、人性化的服务道具等，1）如进门安置擦鞋机、雨伞架；2）样板房专人讲解、鞋套布置；3）现场儿童游乐区、咖啡机等；4）针对节日、天气等，对业主给予温馨关怀。用超值服务，给客户以增值的感觉09年现场品质包装1）品牌形象：围绕“2009，城置品质体验年”，推出组合LOGO；2）场所包装：针对体验路径展开包装演绎包装重点：户外导视系统——大牌、道旗门前广场——小品景观导示等；售楼处终端——温馨提示、国际生活图片展、背景音乐等；看房通道、示范区