[精品]中国房地产开发企业现存问题及发展趋势

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1、中国房地产开发企业现存问题及发展趋势作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的金业，必须具备一系列的条件，如：金业的产权界定要清晰，企业必须有充分的口主权，企业耍以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基木要求。从这些条件和要求來看，屮国的房地产开发企业还存在着很多问题，总体來说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产开发企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未來走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。屮国房地产开发企业的现状和问题房地产开

2、发企业是中国房地产企业的主体，忖前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发企业的未來发展带來前所未有的机遇和挑战。広观总体來看，日前屮国房地产开发企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。首先是所有制问题，也就是企业性质问题。尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并H益深化，但却少有人对•国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产

3、国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业木身的特点以及它在国民经济小越來越重要的地位而对広观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长小启地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越來越多的经济学家所重视。房地产国企退出历地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是屮国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占•了绝人多数；随着改范的深入和市场的发展，国有房地产金业的比例逐渐缩小，90年代中期

4、下降至不到50%；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20%多。然而，即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国冇房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上人部分的集体企业、一部分并不规范的股份制金业一一这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示一一那么由于所冇制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。其次是规模问题。目前中国房地产开发金业“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全

5、国房地产开发企业平均净资产不足10()()万元，具有一级资质的1%多一点，二级资质的不到1()%,人多数是小公司或者项目公司。缺少人型房地产企业集团,即使是规模较大的开发公司也是资木少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司一一陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产开发金业平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产开发金业所占的市场份额也不足0.5%。然而，从理论上讲，房地产业所需资金量人、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发企业属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的

6、进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发企业或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上,占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，人陆房地产业进入门槛过低、房地产开发金业规模过小等问题亟待改进。笫三是效益问题。从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业

7、发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91%,1997、1998>1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%；2000年才开始“扭亏”为1.62%o中国房地产开发金业的未來发展趋势通过对上述问题的综合分析，我们认为，未来屮国房地产开发企业的发展至少有以下八大趋势，即规模化、民营化，制度化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。1、规模化。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化。集团化方向发