新恒基_世纪花城营销策划整合方案

《新恒基_世纪花城营销策划整合方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、内蒙古新恒基•世纪花城项目营销策划提案杭州万德房地产顾问有限公司2005-4-1市场篇一、前言二、呼市宏观经济及房产市场分析三、呼市居民房产需求调研分析四、呼市房产市场特征分析五、投资分析策划篇一、案名建议：二、卖点、定位三、推广总策略四、整合推广构架五、项目规划策略六、推广中的阶段性设计设计篇一、VI设计应用show稿二、报版show稿市场篇一.前言原则：真实客观的反映市场，为项目决策提供科学依据目标：项目投资风险最小化，收益最大化，宣扬公司品牌1＞呼和浩特——个极具经济发展潜力的西部城市呼市是内蒙古自治区的首府城市，是中国西部的重要经济城市之一。随着西部大开发战略的实施，

2、使呼市具有了许多政策优势，为带动经济的发展奠定了基础。近几年来经济发展十分迅速，近三年来GDP的年平均增长率为30%多，人均GDP的年平均增长率也达到28%。固然，呼市的GDP基数小，还未达到一定的经济积累，发展速度可以达到这样的速度，只要呼市保持这样的速度发展，两年内将基本达到一个很好的水平，人均GDP将达到并超过3000美元，这是呼市将完成经济的初步积累，步入经济快速发展时期。呼市的快速发展主要得力于呼市的优惠的投资政策，政府大刀阔斧实施改革，启动了被搁置很久的少数民族政策：土地零地价、投资企业10年内所得税全免、高管人员所得税全免等等优惠条件。呼市政府开辟了三个大型的开

3、发区，金川开发区、金桥开发区和如意开发区。现在已经有如TCL（如意开发区）、台湾建鼎集团（金川开发区）等大型的公司入主呼市，而且已经产生了联动效应，与这些企业关系比较密切的中小型企业很多也跟着落户呼市。呼市现在以能源、乳业为依托，经济增长性很好，而且经济的刚性比较强，产业结构受市场调控的影响相对较小，投资会保证稳定增长，GDP会持续保持30%左右的速度高速增长。据当地有关人士分析，银行的新的紧缩银根的政策对于呼市的影响是较小的。我们觉得这几年是呼市经济发展的重要时期，呼市的招商引资的优惠政策是极其诱人的，其经济发展潜力是巨大的。当前是介入呼市的一个比较好的时机。2、呼和浩特一

4、一个正在日益规范的房产市场呼市房地产市场处于刚刚起步的状态，市场发展不成熟。主要表现在土地市场管理、商品房的管理等方面。在土地市场管理方面，2005年前土地管理方面相对比较不规范，虽然呼市人民政府从2002年中就做出对呼市规划控制区内2100平方公里范围内的所有建设用地均实行“五统一”，即：实行统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理。但是现在总体上呼市的土地市场管理比较混乱，各部门之间的配合不好，没有从体制上做根本性的解决。对于土地放量没有严格的限制，土地储备也没有什么计划。而且据呼市有关人士反映，呼市有关系的单位自己找地进行开发也是比较容易的。但是从今年开始，土管

5、部门开始规范土地的运作，所有土地必须经过招拍挂手续才能取得，而且在取得土地后付款方式也相对要求较高，要求开发商一次性土地款到位，虽然政府与开发商有协商的余地，但是也可以看出政府对土地的管理的规范性在日益加强，这对手上有土地资源的开发商而言也是一个利好消息。商品房的管理方面也比较混乱，尤其是经济适用房的管理，现在很多项目打着经济适用房的旗子，不按经济适用房操作，完全按照商品房来运作。虽然呼市现在商品房销售价格也不高，但相对呼市的底层居民收入水平也是高的，也致使很多居民还是买不起商品房。市场的不成熟产生了许多不定的因素，这无形增加了市场投机的机会，这也增加了开发商开发过程中的开发

6、风险。从政府近年来的手段可以看出，房地产市场正在日益规范与发展，这就对开发商提出了一个更高的要求，要求开发商要对市场有预测性，要适应一个从不规范到规范的过程，在这期间可能发生的变化也是最大的，这要求开发商要对市场有较强的预测性，及对项目的操作上要有规范化操作的思路，及在产品的开发上有更高的要求。3、呼和浩特——个房地产开发水平落后的市场呼市开发商共有520多家（含外地开发商），在运作的不超过180家。本地的开发商素质比较低，开发水平也比较低；本地开发商资质比较低，启动资金在500万元以上的不多；本地开发商都是一两个项目运作下来发家的，自身成就感比较强，而开拓性不太强。呼市现在

7、开发的房产项目品质较低，主要表现在以下几个方面：一是产品的用材比较低劣，很多楼盘选用低劣的外墙涂料，或以一种比较土气的面砖，多数以红色的暖色调为主，没有形成特色，格调不高，不为高层次的人认同。二是楼盘的外立面比较单一，缺乏活气；三是小区的布局与绿化搭配不太和谐，很多小区布局简单排列，绿化景观缺乏，或者天际线考虑不足，没有充分考虑景观的角度，以使得小区各个角度都有景致。四是营销策划水平很低，这与呼市楼盘价格较低有也一定的关系。从近两年的发展可以看出，外地的开发商已经对呼市造成了一定的冲击，随着呼市政府对土