正扬国贸中心商务公寓营销策划报告

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1、目录第一章市场研判5一、重庆房地产市场发展总态势5（一丿回溯过去5（二丿展望未来7VJ冷静反思8二、南岸区房地产市场现状及走势预测9—对南岸区房地产市场现状及特征的研判9（二）南岸区房地产市场的前景展望及走势预测12三、项目竞争环境分析15（T区域外竞争环境研究15（二）区域内竞争环境研究20（三J市场机会点分析28第二章项目SWOT分析32一、优势（S）32二、劣势（W）32三、机会（0）33四、挑战（T）33第三章项目定位34一、形象档次定位34二、产品定位及依据36（一丿定位依据36（二）产品定位38三、目标市场定位39（一丿主力市场——

2、家人士（60%）39（二J辅助市场——商务办公（20%）41（三丿潜在市场——投资人±（20%）41四、价格定位42定价原则42（二）价格制定43五、彳寸款方式定位45第四章规划建议46一、项冃规划构想的依据及指导思想46（一）规戈U依据46（二丿指导思想47（三）总体规划应考虑的原则47二、建筑产品规划建议47（一）总体规戈947（二）建筑风格49（三）户型建议及配比50（四）建筑配置的说明52三、交房标准建议56（一丿公共部分设施及装修标准56（二）商务公寓（清水房）设施及装修标准57四、物业管理服务建议58第五章营销推广59一、销售时机选

3、择59二、项目“卖点”整合分析60三、营销组合60（一丿蓄集能量阶段:60（二）内部认购阶段:61（三丿新盘推出阶段62（四）平稳推广阶段63（五）销售后期阶段63四、促销策略63（_丿承诺制销售策略63（二丿异地卖场设置策略64（三）网络销售策略64（艸）房地产交易会推广策略64五、价格策略65六、项目包装65七、广告推广66（_）广告宣传的基本原则66（二）广告效应分析66（三）广告宣传的主题（四）广告宣传的覆盖对象划分（五）实施监控与效果评估八、营销费用预算67686869第一章市场研判本章着重对重庆市房地产市场和项目区域市场进行了较为全

4、面的市场研判，为项目的全面定位提出详实的依据。一、重庆房地产市场发展总态势(-)回溯过去1997年3月14日，重庆成为中国第四个直辖市。经过四年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治、经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为重庆提供了广阔的发展空间，强化了重庆中心城市的功能定位，给重庆经济发展带来了巨大的动力。目前，重庆经济发展总趋势良好，呈现持续上升趋势,有力地推动了房地产市场的发展。自1997年以来，重庆市房地产开发呈现跳跃式增长态势：房地产投资以每年上升30亿元的速度增长，年平均增长速度达27.4%；199

5、8年重庆市住宅施工面积首次突破1000万平方米，到2000年住宅施工面积达1896万平方米,接近2000万平方米人关，增幅达到24.7%；2001年重庆市房地产开发更是呈现出火热的状况，保持高速增长态势：全市房地产开发呈现稳步增长态势去年前三季度，全市房地产开发施工面积达2619.59万nf,同比增长28.3%。其中，新开工面积达871.73万nV,同比增长46%；住宅施工面积增长39.7%,高出施工总量增幅11・4个百分点；而需求量相对较小的写字楼、商业营业用房分别下降或小幅增长。商品房呈现供销两旺的喜人形势销售面积、销售金额大幅增加，商品房

6、空置率下降,全市房地产开发呈现供销两旺，双双走高，出现消化币场存量的大好形势：一方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空置总量呈现下降趋势。至去年三季度末，全市商品房空置总量已降至380.02万itf（其中住宅空置量大幅下跌，而写字楼、商用物业则有着不同程度的上升），较去年末下降10%。另一方面，全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达505.13万应，同比增长36.5%,金额112.54亿元，同比增长40.4%。商品房销售总量大于竣工总量，多212.6万nV。在投资增长、施工面积扩大的同时，土

7、地交易活动渐趋活跃，土地开发投资增大全市前三季度，在经历1999年、2000年连续两年土地交易面积增速大幅回落后，购證土地的面积开始出现强劲反弹，全市购置土地面积206.93万川，同比增长41.1%,比去年同期增速上升49.4%。完成开发土地面积14&16万打，增长45.8%0土地开发投资额达7.4(-)展望未来从最近几年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来重庆市房地产市场处于一个蓬勃发展时期或者说是第二轮热潮期。房地产业总体发展态势良好，发展前景看好：首先，重庆整体宏观经济形势走好。2001年全市GDP增长9%；财政金融形势看好

8、，财政收入增长20%多，金融贷款余额增长11%,而存款增长17%,存贷差约300亿，房地产有较大的潜在需求；居民生活有较大改善，其中城市居民可支配收入