一、长沙商业市场分析

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1、一、长沙商业市场分析社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、I口城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一•轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。1、城市大型商业市场分析“超人经济圈”助力商业地产近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立足1小时商务圈，辐射株洲、湘潭等周边城市，重点发展电子商务、物流配送、连锁经营、国际合作等业态，同时注重文化特色。由此，长沙商业的消费者已不仅仅是木市的200万人1

2、_1,而是长株潭一小吋经济圈内。在这个庞人的经济圈内,宏观调控完成优胜劣汰2004年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着长沙城区扩张，人流、物流逐渐往城市次屮心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理，其至连停车场规划都没有做好的商业项口，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项口，其价值更容易受到投资者的认可。国际资本注入，商业地产活力再现长沙商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，长沙吸引了更多国际商家的眼

3、球。麦徳龙、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在长沙扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将投资目光描准了消费活跃的屮部重要城市一一长沙。市场步入了互赢的“商圈竞争”模式经过街铺一大厦裙楼一百货商城一购物中心的发展模式，长沙开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成长沙市的三大商圈即泛五一路商圈、东塘商圈、火车站商圈。每个商圈都有大型商业项口，竟争激烈程度虽然空前激烈，但齐大发展商和商业项目都重视发挥各口的优势，互为补充，在竞争中谋求发展，形成了“梯度商圈”。其中，五一广场.黄兴路商圈由土府井、平和堂等构成了长沙市的高档商圈；以超由、百货、专业市场等为主的东塘商圈

4、为长沙的综合商圈；而火车站商圈以低档次混朵型商业构成了长沙的“平民商圈”O这样的梯度分布不仅没有造成“三败俱伤”，反而形成了市场的共赢局面。小结：从某种程度上说，宏观调控赋予了长沙商业地产新的强劲动力。随着中部的崛起、“9+2泛珠三角”合作平台的建立、以及长株潭三市融城，长沙商业主力店的发展与建立，将在未来几年进入发展的周期，长沙商业地产将得到强劲发展。从长沙的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点。2、城市大型商业物业发展分析产权式商铺成为主流产品模式从2003年开始，商业地产的产品以产权式商铺为主，并以持续火爆的趋势继续发展，王府井商业广场、铜锣湾购

5、物中心、运达国际广场等产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。单一的产品与销售模式使长沙商业投资市场陷入了惯性思维，新的地产模式面临着市场的考验。商铺经营管理专业化目前整个由场明显呈现出更理性化的需求，投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的耍求，促使发展商地市场作出售后承诺，除了耍考虑如何将商铺尽快销售出去，述要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。长沙各个在型商场都采取了专业化的经营管理，确保项目的保值增值。商业物业开发规模化随着国际资本的大举进入和国内商业运营机构的实力提升，促使商业物业开发与经营同先进的模式接轨，商业物业从原来无序、散乱的市场，逐步走

6、向有序的规模化，经营专业化，是大势所趋。项目公共区间社会化发展商在项目开发的同时，配合政府的规划，建设专用区间作为公共活动区域,用以组织社区活动、集市、表演、休闲、娱乐的场所，使商业活动和公共活动相与促进，成为综上所述合性的城市广场。如：黄兴路步行街、万达商业广场等。商业物业公共区间社会化的同时，也为这些商业物业带潜在的消费人流和可观的效益。商业定位专业化面对越來越激烈的竞争，长沙“大而全”的传统百货店面临着转型。以“女性主题商场”为主题的春天百货、以“金色家族名品屮心”为主题的东塘百货大楼、以“运动商场”为主题的新大新等为代表，带领长沙百货商业步入了“主题时代”。作为一种全新的理念，

7、主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来长沙的商业竞争模式走向。销售策略单一化口前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点，儿年來位置销并的商铺销售基木是靠这一妙计打天下，用广州话來说就是“一本通书看到老”。3、商业市场商圈调研分析五一广场•黄兴路商圈（简称五一商)位于星城核心地带的五一商圈，是长沙商业阵线的制高点，丿力來是各路