学年论文范本 朱与聪 试论商品房限价政策

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1、试论商品房限价政策朱于聪金融学院工程04010403030114摘要：房价问题作为当前最受关注的民生问题之一，自然是今年两会的热门话题。为了遏制部分城市房价飙升的势头，国务院继国八条、国六条后又推出商品房限价政策。那么什么是商品房限价政策、限价商品房有何特点、出台该政策的背景及意义、实施的效应及实施的难点有哪些，本文将就这些方面对商品房限价政策作出分析和探讨。关键词：限价政策；商品房；限价商品房在今年的两会议案中，作为最受关注的民生问题之一------房价无疑会成为热点话题。2005年以来国务院出台了一系列相关调控政策，由于种种原因

2、，房地产调控收效甚微，2007年房价上涨的势头能否得到控制？商品房限价政策事实效应如何？本文通过对限价商品房政策的实施效应、实施难点、合理实施的建议等方面的探讨和研究将有助于更深入了解商品房限价政策，理智的思考商品限价政策对各方主体的影响。一、限价商品房释义限价商品房作为一个新的字眼在近两年的房地产媒体上频频出现，在2006的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出：“要优先保证中低价位、中小套型、普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住总供应量70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞

3、房价的办法，以招投标方式确定开发建设单位。”其中提到有关“限房价”、“限套型”的商品住房，被称作是限价商品房。限价商品房通过锁定房价、拍卖土地的方式，由政府提供优惠的土地出让政策，限制房地产开发商的利润空间，使限价商品房出售价格低于同地段普通商品房平均出售价格，为开发项目做出最高限价，进而满足中低收入群体对住房需求。限价商品房与普通商品房及经济适用房都属于我国房地产市场的子系统，它们共同组成我国住房供给的合理框架。但是三者在土地取得、售价、产权、性质、管理等方面均有不同，仔细比较我们不难看出其中的差别：一是概念内涵的不同。普通商品住

4、房商品房是指以出卖为目的而建造的房屋，可以供居住用，也可供商业或其他用途，商品房必须符合以下三个条件：一是商品房必须是新建造的房屋，二是商品房是以出卖为目的而建造的房屋，三是商品房属于一级市场交易的房屋，卖主必须是建造者。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房一般控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右；而限价商品房主要特点和重点是限房价、限地价、限买家。二是针对对象不同。普通商品房主要满足中高收入者的住房需求，经济适用

5、房主要满足城市中低收入家庭的住房需求，限价商品房主要解决那些买不起普通商品房、自住的、以本地居民为主的购房群体。最低收入标准线以下的居民住廉租房，这些人买不起经济适用房；达到最低收入线且满足各种条件的、有能力购买经济适用房的人群安排购买经济适用房；还有一部分人，虽然市场上小户型供应增加了，可是还是买不起商品房，由政府牺牲一部分利益，限房价、限地价，满足这部分群体。国家根据分类满足不同人群的购房需要。经济适用房和限价商品房二者的最大区别在于对“中低收入人群”这个宽泛的概念进一步细化，面对的是中低收入人群中的不同群体，在申购人群、操作规

6、则等方面均有所不同。6三是各自特点鲜明。普通商品房商品性质明显，售价高低不等；完全产权；销售许可条件---这是什么意思？？？？商品房销售许可证等五证；价格由企业自定，浮动空间大；建设标准由企业自定；规划设计建设由招投标或议标决定；按国家规定实行监理和验收入住；工程质量满足《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；物业管理按国家规定，偏高，服务附加项目多。经济使用房的性质是微利商品房，售价低；不完全产权；销售许可条件-----经济适用住房销售证等五证；划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划；政府限价，浮动空间不

7、大；建设标准如户型、面积、档次等具有政府指导性；按国家规定进行工程监理、验收入住；工程质量要满足《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；物业管理取费同普通商品房相比偏低，只保证基本服务。限价商品房在很大程度上与经济使用房有异曲同工之妙，但限价商品商品房突出表现在：限房价----对出售价格进行限制；限面积----对住房开发单套面积进行限定；限买家----对购买对象进行严格限定，主要针对中低收入群体中的购买不起经济适用房的部分。二、商品房限价政策出台背景及意义分析(一)商品房限价政策出台的背景1.理论依据在市场经

8、济条件下，国家宏观调控与市场调节是进行资源配置的两种手段.在市场经济条件下,对资源的配置应当建立在市场调节的基础上,而当市场调节无能为力或调节得不完善时,就需要由政府进行必要的宏观调控,来弥补市场调节的不足。房地产业作为我国的支柱产业