城市郊區度假型居所發展探析

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1、城市郊區度假型居所發展探析摘要：旅遊房地產是旅遊業和房地產業的交叉學科，在我國發展尚不成熟。旅遊房地產有眾多的形式，但目前就我國國情來看，各種發展形式都還存在一些問題，能大力發展的還不多。通過對消費理念、價格、交通等一些城市郊區度假型居所的發展條件進行分析，總結出城市郊區度假型居所這種旅遊房地產發展形式是目前比較適合在我國發展的旅遊房地産形式。並以青島市旅遊房地産發展現狀為例，從市場、設計服務理念等角度對青島市郊區度假型居所進行瞭研究關鍵詞：旅遊房地產；住宅小區；休閑度假；郊區化分類號：F592文獻標志碼:A文章編號：1673—2

2、91X(2008)10-0201-03一、旅遊房地産類型旅遊房地產是指以旅遊度假為目的的房地產開發營銷模式。它發源於20世紀初的法國地中海沿岸。上世紀60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發瞭以分時銷售(即出售以酒店為主的物業使用時間段)招攬客戶的方式，標志著旅遊房地産市場的開始。目前，遍佈世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅遊房地產市場推向瞭高潮。旅遊房地產主要包括以下六大類：(1)以休閑、登山滑雪、養老度假等形式存在的旅遊度假房地產。(2)旅遊景觀房產:為旅客提供遊覽、觀光、娛樂景觀。包括園林

3、型、山水型和主題公園。此類旅遊房地產主要是投入巨額資金，營造具有影響力和吸引力的旅遊景觀，進行大型旅遊項目的開發，待該地成為旅遊旺地，便會引起景區周圍房地産增值，由此帶動房地產業的發展。（3）賓館、酒店及時下流行的衍生形式，如時權酒店、產權酒店等。（4）在旅遊區內修建的為商業服務的商務型旅遊房地産，包括購物商場、娛樂城、節目表演場所等建築。（5）利用旅遊區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝度假村、民俗度假村等。（6）“汽車營地”是一種比較新的旅遊房地產形式，隨著私傢車數量

4、的增加，自駕遊成為當今一種很重要的形式，經典景區內或者其周圍的“汽車營地”和汽車旅館也成為瞭旅遊房地產的一種重要形式二、我國旅遊房地産業狀況與面臨的問題我國旅遊房地産最早出現於20世紀八九十年代，雖然時間短，但發展速度快。2001年7月在海口舉辦'‘中國首屆旅遊房地產博覽會暨首屆中國旅遊房地産發展論壇”，標志著我國旅遊房地產業進入大力發展時期。當年11月又在杭州召開瞭“中國旅遊景觀房地産論壇”，轉年又在北京召開瞭“第二屆中國旅遊房地產發展論壇”，推動瞭旅遊房地產的進一步發展。2004年4月15日至18日，中國房地產業協會和中國旅遊

5、協會在北京中國國際科技會展中心舉辦"2004中國旅遊房地產（北京）展示交易會暨首屆旅遊城市特色房地產博覽會”。目前，國內旅遊房地產已經成為房地產業和旅遊業共同關註的熱點，但也應該看到我國旅遊房地產業發展還有很多制約因素1•政策法規的限制我國旅遊房地産處於起步階段，相關法律法規不完善，限制瞭我國旅遊房地產業的健康發展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地産開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房這限制瞭產權酒店、養老型酒店的開發。《商品房銷

6、售管理辦法》第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售這也限制時權酒店、度假村的開發。另外，許多地方在沒有法律規范的情況下發展旅遊房地産，頻繁發生經濟糾紛，更有不法之徒采用欺詐式銷售、非法集資等手段牟取暴利2•旅遊房地産價格過高目前，國內產權酒店標準間一般標價20萬〜40萬元，就我國居民目前的平均收入水平而言，在發達國傢算不上豪華的分時度假產品到我國衍變為奢侈品，絕大多數居民不具備對分時度假産品的現實購買力。髙爾夫、滑雪等度假項目周圍的度假別墅，價格動輒上千萬，這使他們的目標市場隻能集中於極少數的富裕階層，從而限制瞭分時度

7、假產品的推廣和發展3.度假交換網絡不健全在我國房地産分時度假聯盟的《博鳌宣言》中，僅就一些方向性的概念作瞭界定，並沒有在分時度假交換網絡建立的時間表、領導者、協調方式作出制度上的安排，它的意義很大程度上隻存留在紙面上。同時，由於組建中介機構的進人門檻很低，收益相對很高，中介機構的違規成本過低，有關法律法規很不健全,難以對中介機構形成有效的約束，造成瞭我國目前房地產中介行業秩序比較混亂。這就使得組建國內度假交換網絡難度較大三、郊區度假型居所發展條件分析根據對我國房地産業的發展分析，城市郊區度假型居所是我國旅遊房地産目前重要的開發趨勢

8、。它主要以市區中產以上階層為目標市場，經過精心設計規劃，既具有第一居所良好的生活環境功能，又具有第二居所的休閑度假功能1.適應當前人們休閑度假的消費理念我國旅遊業已經發展到“大眾旅遊”階段。旅遊與休閑度假正逐漸成為人們重要的生活方式，加之“住宅郊區