对中国房价的研究报告1

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1、对中国房价的研究报告1对中国房价问题的研究报告一、中国房价的发展现状XX年中国的房价已成定局，XX年中国的房价涨势惯性得以延续，这一年中国的房价是上涨的，而且势头强劲。尽管国家三令五申，调控新政集中发布，狂轰滥炸，可房价却不理不睬，你说你的，我涨我的。XX年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据显示：“9月份，70个大中城市房价同比上涨％”。全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长％；全国商品房销售额5498亿元，增长％。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅比8月份缩小个百分点；环比上涨％。二手住宅销售价格同比上涨%,涨幅与上月持平；

2、环比上涨％,比8月份扩大个百分点。这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。从国家统计局网站XX年6月10日发布1-5月全国房地产市场运行情况的数据可以看到，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅比4月缩小个百分点，是14个月来同比涨幅首次回落；环比上涨％,涨幅比4月份缩小个百分点，环比涨幅创14个月新低，其中成都房价的环比涨幅为零。5月全国商品房成交量回落，加上房价环比涨幅缩小，被业内人士认为是楼市调控政策效果初显。希望房价能够真正降下来，让人们买得起房子。二、影响房价的因素对房价会产生影响的因素有社会、经济、政策、供求等因素，按它

3、们产生的影响，可分为上涨因素和下跌因素。其中上涨因素有:供给因素1•供给成本不断提高土地价格持续上涨由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日益稀缺。同时，我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控。且垄断市场容易人为造成土地供给不足，而住房需求的快速增长又进一步加剧了土地供需矛盾，使开发商竞相提高竞价并囤积土地，其中一些国内外地产巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高

4、，这些因素都促成了房价上涨的冲动。建造成本不断上升首先，材料费不断增加。其次，随着物价水平的升高和人们总体工资水平的不断上涨，人工费、施工机械使用费及措施费也有了大幅度的上涨。各项稅金和企业管理费用有增无减开发商应缴税金的上涨会转移到房价中。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。企业管理费中管理人员工资、固定资产使用费、广告营销费、绿化费、业务招待费等都在逐步增加。2•供给者对利润的追逐供给结构不合理造成了有效供给不足，加剧了供需矛盾。供给结构不合理主要表现为：房产二级市场发展滞后，而增量市场交易活跃。这样不但使存量房屋得不到充分利用，也使

5、增量房屋表现得相对稀缺。房产销售市场和租赁市场发展不平衡。租赁市场发展缓慢，从而将压力集中在销售市场。增量市场中房产供给结构不合理。主要表现是：大户型住房多而中小户型住房少；高档住房多而中低档住房少；一般商品房多而限价商品房、经济适用房和政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足会直接推升其价格的上升，且迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用支出房屋维持高房价起到了支持作用，从而会推动住房均价的上升。3•供给结构不合理供给结构不合理造成了有效供给不足，加剧了供需矛盾。供给结构不合理主要表现为：房产二级市场发展滞后，而增量市场交易活跃。房产销售市场和租赁市场发

6、展不平衡。增量市场中房产供给结构不合理。需求因素根据供求理论，在目前房产市场有效供给不足的情况下，旺盛的需求必将促成房价上涨的趋势。1•居民改善住房条件的需求日益增加根据国际经验，当人均GDP高于1000美元低于3000美元，且人均住房面积不足30平方米时，房产的需求会处于一个相对旺盛的时期；人均住房面积30平方米到50平方米之间，需求将趋于平稳；目前，据相关部门统计，我国城镇居民人均住宅建筑面积为23平方米。根据这一数据预计，我国人均住宅面积每年将增加1平方米，并将持续10年左右。2.城建拆迁造成大量被动需求据调查显示，全国每年拆迁造成的被动需求几乎占居民住

7、房总需求的一半。近年来，各地政府实施大规模的城市建设、老城改造工程，产生大量拆迁居民，形成大量被动需求，但由于市场供应难以与需求相协调，供不应求的态势会刺激房价的上涨。3.城市化进程加快目前，随着我国经济体制的改革和社会变革，特别是城市化进程的日益加快，城乡二元体制逐渐松动，大量农村人口涌入城镇，成为城市事实上的常住人口，每年提高1%的城市化率，意味着每年有1300万左右的新进城人口需要城市住房安身，目前我国各个城市对居民住宅都存在着由人口净增而导致的增量需求，这种需求往往呈刚性状态。4.买涨不买跌的购房者心理买涨不买跌是人们实施购买行为时的普遍心理，买涨不买

8、跌的意义在于，若意识到房价是上涨的而且