[精品]房屋本体修缮管理作业指导书

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1、房屋本体修缮管理作业指导书编制：张成杰日期:2012年07月30日审核：—日期：2012年月日批准：—日期：2012年月日修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人=S=幵元物川I房屋本体修缮管理编号KYHC-GC01-14KAIYUANPROPERTY作业指导书版本A/0贝铛第2页共5页生效期2012年11月10日1・0目的对房屋本体及公用设施进行养护及修缮，满足使用功能，延长使用年限保证其使用安全及完好状态。2.0范围：2.1适用于各服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。2.2本规程中的房屋本体：指房屋结构相连或具有共有、共用性

2、质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。2.3本规程中的公用（共）设施:指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。3.0职责3.1物业服务中心工程部人员负责房屋本体及公用设施的日常巡视检查，客户中心值班员负责接受住户投诉及根据安全员巡视检查中发现的问题填写记录。3.2机电主管或领班负责每月对房屋本体的巡视检查，负责按照《房屋本体

3、设施保养计划》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用（共）设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。3.3工程部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。负责大、中修或改造、翻新项目的申报（包括报请业主审批）及配合实施、验收。3.4工程部主管负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批，并监督组织实施。4.0过程与方法控制4.1屋顶。每2年对隔热层保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。4.2外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每2年进行一次全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面有脱落

4、的应及时进行修补，恢复原样。4.3内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的=S=幵元物川IKAIYUANPROPERTY房屋本体修缮管理编号KYHC-GC01-14作业指导书版本A/0贝铛第3页共5页生效期2012年11月10日应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。4.4楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每3年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑

5、的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则说明有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。4.5门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。4.6防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。4.7窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤

6、去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次，木门、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构造整件或零件拆换应油漆。4.8公共地砖。日常发现损坏及时维修，每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换，若有大理石或瓷片破损，应加以修复，如墙面渗漏雨水，应做防水处理。4.9吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。4・10人行道、车行道。日常发现

7、有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油或保温一次，但对重点部位，必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油或保温一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。=S=幵元物川IKAIYUANPROPERTY房屋本体修缮管理编号KYHC-GC01-14作业指导书版本A/0贝铛第4页共5页生效期2012年11月10日4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位

8、进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。4.14玻璃门。每年对玻璃门进行一次全面清洗及保养，玻璃门