【经营管理】楼市论文

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1、楼市论文（zt）・羡慕学者的学识和才能。以下转载，在此向文中作者表示敬佩，希望自己能学好经济学，用好经济学，将来成为拥有作者一半学识的文化人。上海楼价是高是低，楼市有无泡沫，恐怕会是本论坛永恒的主题。这里只谈一谈,我个人的一点看法，欢迎拍转。一、上海现在楼价是市场的产物。上海房价2003年全年涨幅在25%左右,这个涨幅已大大超过上海GDP总量、户均家庭可支配收入的增幅和恩格尔系数降幅。2004年，到目前来看，恐怕还是难以退烧的。楼价到底高不高，确实高。但必须承认楼价基本上还是在一个自由和开放的市场上形成的。既然是在市场上形成的，决定

2、价格的就是需求与供给。如果现在房产市场供大于求那就要跌，反之就要涨。值得专门提一卜•，现在经常混淆的是，到底什么是“供应量”和“需求量”。“需求量”没冇问题，就是指冇效购买力，与多少农民进城，多少青年准备结婚,不能讲完全没关系，但关系也不大。需要指出，“供给量”指的不是建筑面积，也不是土地面积，而是市场价格（市值）的总和。这里，我需要表明一卜•身份，我是空方。作为空方，我最感谢的就是“世贸集团”了，“滨江”和“湖滨”这样两个地方的房子，都给“炒”成了天价，对比“康桥”，对市场最大的贡献是，在同样面积的土地上把“供应量”提高好几倍。同

3、样需要感谢的是，“屮远两湾”它的高容积率，也起到了同样的效果。如果你学过《西方经济学》，口己画一下均衡曲线和市场需求曲线就知道，“高价房”绝对是双刃剑，如果市场反转，对价格杀伤程度最大就是它，一旦开始下跌，必然是市场连锁反映（这以后再专门讨论）。但另一个需要指宙的是，市场上形成的价格，并不代表没有泡沫。你说是20块的“湘火炬”的价格合理，还是3块5的“湘火炬”的价格合理？其实不过是反映了不同时间内市场对它的供求关系而已。房价既然是由市场决定的，涨跌自然也是正常的现彖，和其他的市场没什么区别。就彖股市，今天能涨到2200点明天也能跌破

4、1300,没什么稀奇的。知道了上面几条，现在市面上1/4的楼市评论你就不用看了。什么土地拍卖价格上升（其实反映市场对土地需求），什么原材料张价（建造成本不过900元/平方米，建材对房价的影响恐怕只能体现在小数点3位以后）,种种理由，各样分析，你就都知道都是扯谈。明天房价耍是供过于求，他割肉斩仓也要买，变成“烂尾楼”也要停；明天如果需求旺盛，再烂的房子也能卖。归根到底，是对房子的供求关系决定了房价，（由于建筑成木相对固定，其实是对土地的供求关系决定了房价）。我们习惯讲，“价格围绕价值波动”，道理没错，但指导实践就不行。因为我们既没冇办

5、法发现波动的范围，也没办法发现波动的时间。通过价格去发现价值，实际上根本不可行。在这里，我说句大话，我来打房价老虎，保证3月内房价打下30%o最简单的中心精神：保证供给，限制需求。1、落实国家土地管理规定，标到地后2年不开发的一概收回，重新招标。（这国家是有法律依据的）限制囤积居奇，限制炒土地行为。2、建设500万平方米经济适用房。经济适用房免去土地出让金，由政府财政代付动迁补偿金。房屋价格与“市场房价”相应便宜45%左右。但收取物业税，每年物业税为“政府核定该房屋当时价格”的7.5%〜15%（由当年通货膨胀系数决定）。经济适用房不

6、得自由流通,但可以按“政府核定该房屋当吋价格”卖给政府（或其代理非盈利型机构），政府不得拒绝收购。经济适用房出让及回收情况，包括购买及出售人，完全上网公开。经济适用房先而向特定人群出售，逐步扩大。除失业及退休人员，经济适用房应有交纳上海社会保障记录，其优先程度，按家庭登记人口总交纳年限决定。经济适用房每户限购一次（注意，是一次）。经济适用房容积率不低于4.2。位置考虑方便群众交通。3、商品房供应集中向高档商品房发展，市中心集中供地。以平抑高档商品房价格为重点。争取高档商品房价格下跌，争取岀现“多米诺骨牌”效应，出现连环下跌。4、商詁

7、房交易登记制度，对商詁房交易赢利收取所得税，税率为33%。房屋由于质押等方法引起所有权变更的，采取拍卖手段。对刻意隐瞒房屋交易价格的，不保护其不当得益，并采取严格法律手段。5、商品房租赁登记制度，对租金收取所得税，税率不低于利息税。住房和大米口菜没什么区别，就是这么简单。就着儿招（张五常讲“乱拳打死老师傅”）就这个意思。二、排队与房价记得原来在论坛上看空房价的时候，有人质疑我，“你说要跌，可买房为什么要排队”。当吋，我反问，买“巴比”馒头也要排队，难道代表粮食会涨价吗？应当承认，我的回答是错误的。冇排队这样的情况出现，就说明价格冇上

8、调的空间。但我Z所以这样回答，也不是完全没有理由的。套一句老话，情况是很复杂的。我慢慢来讲。今天，最让我关注的排队现彖是，NBA的球票排队，3000张票一日出空，其受欢迎的程度，真不是盖的。但是，究竟是什么样的需求支持这样的情况呢？问