土地使用权出资研究

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1、土地使用权出资研究土地是一切生产和一切存在的源泉。［1］作为重要自然资源的土地，是人们赖以生存、生活的物质条件，也是人类社会最基本的生产资料。由于土地的有限供给及人口的增长，土地所具有的资本价值实质上可以增值。因此，各国都建立起土地制度，对土地进行开发、利用、管理。然而，本文即从中国土地使用权出资之特殊意义入手，剖析用于出资之土地使用权体系的理论架构，探究土地使用权岀资的实质要件和程序性要件，并需要解决相关的法律问题。一、土地使用权岀资在中国的特殊意义在公司出资制度中，国外立法鲜见对土地出资的明确规定，国外学界对与之相关

2、的论述也是凤毛麟角。一方面是价值不容忽视的稀缺资源，另一方面却是被漠视的资源最佳的利用方式，这似乎成为追求价值、效率、利益的市场经济所无法接受的悖论。究其原因，有资本制度理念的差异，尚有作为土地所有权归属以及土地利用本身的不同。1.土地公有决定的土地利用方式屮国实行土地公有制，一贯以强调土地国有为重，颇为谈私色变。土地公有可以维护社会公平，保障民众共享国家资源，还可防止土地过于集中；但负面的，土地所有权存在主体单一、制度僵化，还有主体抽象的缺陷。若一味强调土地归于国有，土地利用自然乱了章法。当造成土地利用的闲置和土地资源

3、的浪费不可避免，甚至为滋生腐败提供温床时，人们开始了对土地归属和利用的思考，试图提出既具公平又不失效率的制度设计，在不排除政府管理的前提下避免对土地放任自流地滥用。在我国，实行土地公有制毋庸置疑，然而现实生活却又面临土地遭受破坏严重，资源无序利用肆虐的难题，现行立法为应对这--现状，在不改变土地所有权制度的前提下，完善土地用益制度，进行灵活地实现土地利用的制度设计将是唯一选择。将土地权利制度的重心由土地的归属转向利用，土地使用权成为土地利用权利体系的核心。土地使用权出让、转让、租赁、抵押等均已趋于成熟，随着《公司法》出台

4、，将土地使用权岀资入股成为一种新的探索。2.对划拨土地的保护中国建国之初进行社会主义改造后建立了高度集中的计划经济体制，划拨土地就产生在商品经济不活跃、所有国家事务绝对遵从安排的特殊历史时期。通过划拨方式取得的对土地无偿、无期限、无流动的利用是低效率的。问题的解决需标本兼治，只有引进市场机制，实现土地市场的充分竞争，土地使用权人支付市场价格取得对土地利用的权利，才能促使他们有足够的压力按照最大效益的原则寻求使用土地的最佳方式。土地有偿使用是符合市场经济客观规律的，而土地使用权出资则是土地商品化的一种重要方式。在特殊时期中

5、国家心甘情愿交付企业无偿使用的土地，一旦进入商业性流转，被企业投入经营性使用，却是国家不愿看到的，因为遭受损害的必然是土地所有权人国家。如何在土地的有偿使用中解决好划拨土地的保护问题，是将土地使用权用于出资时需要特别关注的,这也是解决中国历史遗留土地问题的一项不容忽视的内容。3.国企改制中的特别需求企业设立的目的在于运营获利，而出资则为企业提供了正常经营的物质基础。土地在现代社会中颇具价值，而且在股份制改造中，划拨土地使用权商品化，成为既能照顾国有企业现实承受能力，解决改制中国有企业资金短缺，又能实现土地所有者经济利益的

6、重要方式。国企改制使得土地使用权成为重要的出资。受僵化的经营管理体制的束缚，多年来，许多国有企业经营效益不佳，连年亏损，三角债缠身，在它们拥有和支配的财产中，真正有价值的资产，恐怕就是国家划拨给付的土地。土地盂求增长以及土地资源紧缺造成的供不应求使得土地身价倍增，若企业处于黄金地段、科技园区，土地的价值更为昂贵，并可能成为企业吸引外资的巨大诱惑。目前，在屮外合资经营企业中外双方的合作中，外方投入资金、设备、技术，中方提供厂房、劳动力，土地成为中方投资者经常和普遍的投资形式。当企业进行股份制改造后，土地使用权成为企业的重要

7、财产，若将之用于出资，会将国家置于何地，它的利益如何保障，在涉及土地使用权出资的国企改制中成为不得不考虑的问题。二、用于出资的土地使用权体系的构造[2]有中国特色的土地使用权出资五花八门。土地一级市场中国家可以将其所有的土地用于出资，在土地二级市场上土地使用权人也能够将其权利出资；国家所有的土地可以出资，集体所有的土地也有权参与流转。土地使用权作为他物权是所有权派生的，不同的土地所有权主体、客体也决定着土地使用权人在土地使用权出资中享有不同的权利、负有不同的义务,特别是在实行土地公有制的中国，土地的利用更是复杂，加之土地

8、使用权本身性质的特殊性,为公司实务和司法实践所需，有必要探究用于出资的土地使用权体系的理论架构。1.一级市场中的土地使用权出资在实行土地公有制的中国，不允许土地所有权入市交易，从而能够保障国家对地产市场的整体调控，遏制土地投机现象存在。土地所有权不能够流转，其主体只能是国家和农民集体，企业或者其他用地者取得对土地利用