富兴紫禁城营销管理方案：详细的营销管理方案

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1、“富兴*紫金城”项目营销管理方案富兴集团房地产事业部2007年3月9日目录第一部分营销总纲第二部分产品定位第三部分项目销售收入及价格定位第四部分营销费用第五部分第六部分销售部的组织架构销售部人员工资及佣金提取建议第一部分营销总纲针对富兴*紫金城项目，在对市场环境以及产品规划、建筑形态进行综合分析的基础上，以富兴企业强势品牌为后盾，倾力将项目以国际人文.生态、高尚生活社区形象推入市场。通过立体化传播策略充分体现出项目“品质高贵”.“物超所值”的价值感，将本项目打造成长沙地区标志性楼盘，以便项目的成功销售，树立良好的企业品牌形象。项目全程营销原则：一、差异——

2、切合市场，寻找差异化在营销策划方面充分考虑了客户的生活习惯、消费习惯及文化水平差杲性，迎合客户而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找本案与竞争楼盘的差杲化，找出本项目的亮点，拟定有效、切合实际、可执行性强的策划方案。二、创新——以创新的策划思路制胜长沙楼市在区域内受同质化楼盘影响比较严重，因此在整个营销策划过程中,营销手法的运用上必须寻找更多的创新点，特别是在整合营销推广方面应充分突破长沙楼市一贯的推广方法，寻找一套完善的、极具杀伤力的推广手法。三、速度——以快打慢，速度制胜现在区域市场的房地产发展速度惊人，南城区域年内推出的楼盘有近十儿个之多，将给项

3、目造成了巨大的销售压力。针对这样的市场环境，如果不能快速的把项目推出市场，那么在整个销售过程屮会出现很多竞争对手，造成销售压力过大，对项目操盘的时间控制应做严密的布置。效益效益最大化快速销售，快速冋笼资金，控制销售成本，达到效益最大化。第二部分产品定位由于木项目锁定的客户是：“拥有成熟家庭结构的二次置业者与向往在生态城居住的待结婚.新婚年轻一族”。结合本项目独特风格：产品定位为：1、“省府板块20万平米国际品质高尚生活区”2、“湖南首家东南亚风情生态园林.人文官邸”本项目的案名“紫金城”与“紫禁城”谐音，暗喻了本项目位处省府板块、CPD核心。省府板块虽不是

4、天子脚下的皇城根儿，但种种优势也无需多说。用“繁华之上府域中央”作为核心推广语，透出一种俯看天下的从容，诠释本项目给长沙市民带来的生态新城中全新的生活方式一一融人文、高锻、健康、便利为一体的生活模式。针对本项目制定了两翼齐飞的推广路线:1、前期一期住宅以省府板块高端楼盘形象切入市场，将项目高起点的规划设计发挥到及至，以标新立异的方式让项目周边楼盘仰视。核心推广语：“繁华之上府域中央”2、后期用BLOCK街区生活理念吸引客户，将本项目商业优势得到最大张扬，暴露竞争对手商业配套弱势。核心推广语：BLOCK生活全接触备选推广语：BLOCK生活零距离，每日的BLO

5、CK假日之脈第三部分销售收入和价格定位―、“富兴*紫金城”各经济指标如下:总建筑面积为：242321.2平方米（其中:住宅面积为：162871平方米.商业面积为28468.6平方米.幼儿园为1821.7平方米.物管用房为656.2平方米、居委会面积为；358.9平方米.车库为1395个）。则各项指标的收入如下：（按目前市场的行情估算）1、住宅销售总收入：按项目整体拉平均价为3500元/平方米，总销售收入为：3500元/平方米*162871平方米二570048500元。（即:5.700485亿元）2、商业销售总收入：按项目整体均价为7500元/平方米，总销售

6、收入为：7500元/平方米*28468.6平方米=213514500元。（即:2.135145亿元）3、幼儿园如果出售的话，按均价4000元/平方米，则销售总收入为:4000元/平方米*1821.7平方米=7286800元。（即:728.68万元）4、车位总销售收入：车库总计为1395个，按每个车位的售价为75000元/个，则销售收入:75000元/个*1395个=104625000元。（即:1.04625亿元）车位按销售率70%计算，则销售额为：104625000元*70%二7323.75万元。则项目总销售额（1+2+3+4）为：8.954748亿元即:

7、（5.700485亿元+2.135145亿元+728.68万元+1・04625亿元）=8.954748亿元）注明：如果车位的销售率为70%,其它30%为租赁的客户，除去租赁的收入外，则项目实际销售收入为：8.640873亿元即:1、住宅部分为:5.700485亿元2、商业部分为：2.135145亿元3、幼儿园为：728.68万元4、车位部分为：7323.75万元二、项目一期因先推上市场，所以在价格上采用低开高走的方式推出楼盘。按目前图纸的设计规范，可销售面积与销售金额如下表：（根据现市场行情预估）。第四部分营销费用项目面积均价销售金额住宅60045m232

8、00元/rtf192144000元商业9048m27500元/it