购房陷阱总结

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1、购房陷阱一：售后返租，看上去很美住宅项n基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项h往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。先解释一下什么叫售后返租售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同吋再与购房人签订而向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对彖3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购厉款8%的租金作为冋报。而这3年的租金可以一次性折抵购厉款，也就是说假如当初1

2、0000元一平米，只要你签订了这个租赁合同，即町用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业厉省去了自己奔波出租的麻烦。2、讣销售更有噱头。这些商业项H往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金冋笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。3、占有溢价利润。这类项「I往往采川先提

3、价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开始的这3年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项H培育次败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。再让我们分析一下购房者可能存在的风险：1、如果遇到无良

4、开发企业会，则会成立一个独立的売公司作为特定的租赁公司，而不会以开发企业出而承租这些己经销售的物业。这样一來即使今后经营不善，売公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每年的返租额了。2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，--般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时Z需——很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌

5、位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售询，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多购房陷阱一：售后返租，看上去很美住宅项n基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项h往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。先解释一下什么叫售后返租售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同吋再与购房人签订而向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者

6、，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对彖3年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购厉款8%的租金作为冋报。而这3年的租金可以一次性折抵购厉款，也就是说假如当初10000元一平米，只要你签订了这个租赁合同，即町用7600元一平米的价格购得，但是前3年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等3年后重新签订租赁合同，再约定租金。先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业厉省去了自己奔波出租的麻烦。2、讣销售更有噱头。这些商业项H往往地段比较差，难

7、以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金冋笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。3、占有溢价利润。这类项「I往往采川先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个3年的返租合同就足够了。不过关键就是这个3年（商业项目的培育期一般就是开