基础知识1(概论)

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1、房地产基础知识——第一部分概论1、房产:是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者Z间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。具体表现为建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体冇、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。2、地^:是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产少土地的根本区别也就是有无权屈关系。3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等。4

2、、房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门，属于第三产业。5、房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和；从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场；从广义而言,房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后

3、，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。6、房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。7、房地产租赁：指龙地产使用权的零星出租或分期出租，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成木和实现利润。8、房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。9、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。10、开发商的资质问题：根据《城

4、市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发公司的设立应具备以下条件:有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营盂要的办公用房；有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。符合上述条件的的房地产开发企业经工商登记后，取得《企业法人营业执照》。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但并非有了法人营业执照就可以进行房地产开发。依据閑家建设部部长令第77号《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企

5、业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。规定中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审査开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为不低于三级资质以上金业的房地产开发商。各资质筹级企业的条件如下：（一）一级资质：・注册资本不低丁•5000万元；.从事房地产开发经营5年以上；•近

6、3年房屋建筑面积累计竣工30力平方米以上，或累计完成与此相当房地产开发投资额;.连续5年建筑工程质量合格率达100%；.上一年房屋建筑施工血积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；・有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；•工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；.具有完善质量保证体系，住宅销售中实行《住宅质量保证书》《住宅使川说明书》制度；・未发生过重

7、大工程质量事故。（二）二级资质：.注册资本不低于2000万元；.从爭龙地产开发经营3年以上；.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或累计完成与此相当房地产开发投资额;.连续3年建筑工程质量合格率达100%；•上一年房屋建筑施工而积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人：.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职

8、称；・具有完善质量保证体系，住宅销售中实行《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》制度；・未发生过重人工程质量事故。（三）三级资质：.注册资本不低于800万元；.从事房地产开发经营2年以上；•房屋建筑面积累计竣工5力平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；.连续2年建筑工程质量合格率达100%；.有职称的建筑、结构、财务、启地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；・工程技术、财