房地产营销策划案(全案模版)整体思路

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1、房地产营销策划案（全案模版）整体思路笫一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项H成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项H投资策划营销可对项H进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项H用地周边环境分析1、项日土地性质调査.地理位置.地质地貌状况•土地血积及红线图•土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调査.地块周边的建筑物.绿化景观•自然景观•

2、历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项日地块的直入交通网现状4、周边帀政配套设施调查•购物场所•文化教育.医疗卫生.金融服务•邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及•其趋势判断1、宏观经济运行状况•国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数•国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开

3、发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项H所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规•项H所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方而的政策法规•短中期政府在项H所在地及项H地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项日所在地商品住宅市场板块的划分及其差界5、项日所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析•各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项H

4、地块的优势2、项H地块的劣势3、项H地块的机会点4、项目地块的威胁及闲难点四项忖市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基木资料.项目户型结构详析•项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.币场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项H价值分析1、商品住宅项日价值分析的基木方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要索及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要索之特征对比并疑化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价値决定因素：

5、类比土地价値A币政交通及直入交通的便利性的差异B项H周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差弄C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立而的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配發和物业管理E形象包装和营销策划卜、发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项H可实现价值分析.类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析：价值提升和实现耍素对比分析项忖类比价值计算六项日定价模拟1、均价的确定•住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效山场价格范

6、围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差界性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）•各种差界性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项H收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销伟收入模拟表•利润模拟及说明:模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分

7、析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项M的规划和设计是否足以提升项H同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项H，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方和关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因索.资金投放量及资金冋收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求

8、因素•上市时间要求2、项日开发节奏及结