合则生准则优——合生国际花园营销略

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1、颌生泡就合生国际花园营销策略—.项目概况合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，北面为500米宽城市绿化带，地块地段优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。合生地产将本项目定位为现代风格，高档综合性豪宅社区，社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。二、项目面对的营销环境1、总体优良的区域环境合生国际花园位于朝阳区国贸桥南600米，东三环西侧，占地约5万平方米，北面为500米宽城市绿化带，与建外SOHO隔河相望，地块地段

2、优越，交通便利，周围生活设施配套成熟，是非常理想的高档居住区。与国贸中心仅5分钟车程，紧邻繁华的国贸商圈。(1)发达的商业环境项目东侧50米为东三环中路，往北步行10分钟可达国贸、银泰、央视、北京电视台，开车10・15分钟可达燕莎、赛特、建国门，紧邻国贸商圈。(2)人文环境西北方向驱车10分钟就是北京明城墙遗址公园，西南10分钟路程是北京游乐园。(2)便捷的生活环境和优秀的教育环境小学：朝阳区和平村第二小学、北京市劲松第二中学、垂杨柳第三小学、北京工大附中、垂杨柳第四小学校、垂杨柳中心小学幼儿园：北齿幼

3、儿园、劲松三区幼儿园、劲松幼儿园、劲松五区幼儿园综合商场：海文王府井百货、鄂尔多斯专卖双井分店、国美电器双井店、好视明眼镜北京眼镜厂总店、王府井书店劲松分店银行：中国工商银行、中国建设银行、北京商业银行、中国银行医院：北京市轻工医院.永天力大药房、垂杨柳医院、劲松医院、南磨房医院2、区域房地产状况(1)CBD区域地产持续升温合生国际花园位于国贸商圈，国贸商圈是公认的CBD中心区，在此云集了众多五星级饭店，各大金融公司，各国驻华使馆，5A级智能写字楼。政府的支持、商务环境成熟、配套齐全和CBD区域强大的消

4、费能力促使CBD地产持续升温。(2)写字楼与高端公寓供求失衡2005年，CBD写字楼大量激增，高档公寓却出现断档的趋势。据统计：目前CBD写字楼与公寓比为2:1,在售公寓项目已接近尾声，像金地国际花园、华贸中心、富力城等剩余大面积户型居多，且总价高、投入大。在市场岀现断档的时候，合生国际花园，作为CBD中心区高端物业，兼备办公及居住功能出击市场。周边竞争项目建筑类别占地面积均价备注金地国际花园板楼4万平方米17000元/平方米在售户型以200平方米以上的大面积为主华贸中心板楼、塔楼35万平方米18800

5、元/平方米在售户型以200平方米以上的大户型为主富力城板楼、塔楼48.78万平方米13000元/平方米在售三期，主力户型为三居230平方米左右的大面积户型建外SOHO板楼、塔楼13万平方米17000元/平方米在售户型以200平方米以上的大户型为主(3)两大媒体东迁、消费潜力增强2004年，投资50亿的中央电视台和投资16亿的北京电视台新址相继进驻CBD,将带动从节目制作、大型活动策划到影视％纪、代保险和金融投资服务等庞大产业链东迁；直接相关公司1000多家，间接相关的公司3800多家，涉及人数不下30万

6、，大量办公及居住需求，带动CBD购买力和租务市场持续升温。三、项目定位仁目标客户群定位合生国际花园把客户定位为城市财富新贵阶层，他们的事业、家庭与朋友都在城市，他们希望随时与城市保持密切沟通，渴望自己的工作、生活、休闲、娱乐、交际、购物等一切生活愿望都能随时满足。2、产品定位合生国际花园定位于中国中心区前瞻型建筑，力求为CBD打造居住形态分水岭，呈献未来城市宜居标准。产品设计(1)总体规划合生国际花园社区采取组团式设计，由星级住宅和商务中心、大片绿地以及现代商业等建筑楼栋组成围合安静的社区。社区规划有休

7、闲娱乐、美容健身、生活采购等完善的配套设施。而小区内为纯居住环境，安静而舒适，与休闲式园林紧密结合，组成一个完整而悠闲的社区。小区内视野通透，户内的绿化与园林空间互相渗透，小区采用人车分流设计，充分考虑了北方地区寒冷的气候特点，在设计中合理组织空间，安排布局，使每户均能得到好的朝向及景观。(2)规划0则%1前瞻型规划合生国际花园形象及整体格调历久弥新，引用了曼哈顿立面美学。%1满足居住功能的规划合生国际花园将生活空间、商业空间、休闲空间等功能区有机结合在社区之中，丰富的功能最大限度地满足了住户的各种需求

8、。%1规划特色——围合式建筑建筑形式为围合式建筑，总平面遵N大合院式布局，由建筑体块的高低错落以及平面布局的合理规划共同围合组成。(3)新技术的应用♦kldn混凝土裂缝研究与控制，确保混凝土不出现有害裂缝；♦采用环保防水材料、PVC暗埋电管及PPR给水管材等，材料性能达到建设部科技成果推广转化项目的要求；♦外门、窗(入户门除外)采用铝合金断桥中空玻璃窗，开启扇采用内开内倒形式并配置高性能防盗安全锁。2、户型设计合生国际花园全部以薄板设计，超