拆迁基础常识

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1、1、拆迁补偿拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有:（1）房屋补偿费，川丁•补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折IH程度划档，按平方米单价计算。（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。（3）奖励性补偿费，用丁•鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如口愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。2、拆迁冻结拆迁冻结就是已经决

2、定要拆，但是拆迁Z前盂要对拆迁区域内的房产进行评佔以便对业主给出相应的补偿或者安宜方案，在这个期限Z内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了3、补偿方式根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿方式有两种：1）以货币补偿为主。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方血的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好

3、地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑血积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的貝体办法各地有所不同，许多地方对此岀台了法规或规章予以规范。2）以产权调换辅助。产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换Z后拥冇调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式

4、z—,其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除『非公益爭业房屋的附属物。并价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑而积计算的。所谓建筑面积，一般是指产权人拥有房屋的各层建筑而积的总和，具体实施中按照1982年国家颁布的《建筑而积计算规则》执行。实践中常常出现偿还房屋的建筑而积与被拆迁房屋的建筑面积不相同的情况，或者偿还面积与原面

5、积相等，但二者在结构上不同，由此产生产权调换的价格结算问题。根据《拆迁条例》的规定，非住宅房屋的产权调换，偿还面积与原面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价。重遇价格是指现在重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价（以每年公布的当年造价为准）。结构差价是指不同结构的房屋所花费的不同造价Z间的差额，以重置价格结算结构差价，即以被拆除房屋的重置价格与偿还房屋的造价Z间的差额作为结算的标准，由一方向另一方支付结构差价。非住宅房屋的产权调换，偿还面积超过原面积的部分，按照商品房价格结算；偿还面积不足原面积的部分，按照重置价格结合成新计算，偿述面积不足原而积的部分，按照重置

6、价格结合成新计算，即以重置价格结合该用屋的新旧程度核算，一方以货币形式向另一方支付。至于住宅房屋产权调换的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。这是考虑到住宅房屋产权调换情况复杂，各地对结构差价支付亦采不同政策，因而不在全国实行统一的规定。4、拆迁安置的对象是房屋的使用人，可能是房屋的所冇人，也可能是房屋的承和人等英他实际使用人。使用人有权要求拆迁人给予安置，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务。拆迁安置一般通过拆迁人与被拆迁人以协议的方式进行，就安置的方式、地点、标准等达成协议，规定于拆迁协议中。但是如果双方不能就安置事宜达成协议，任何一•方均可屮请房屋粧迁主管部门

7、裁决;一旦主管部门作出裁决，就成为一种具体的行政行为。安置可以一次性解决安置住房，也可以由拆迁人通过周转房（或者支付临时安置补助费，由被拆迁人自行解决），先行临时过渡，缓解解决安置用房。如果安置用房不能一次性解决的，应当在协议中明确过渡期限，这样拆迁安置就可以分为两种，一种是一次性安置，另一种是过渡性安置。新《城市房屋拆迁管理条例》对安置对象没有旧《城市房屋拆迁管理条例》规定的具体，只要是被拆除房屋的使有权人都应当在捱迁社偿安置协议中得以确认和