房产基础知识----

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1、房产基础知识“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付十•地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；2、《建设用地规划许对证》：是建设单位在向土地管理部门巾请征用、划拨土地前，经城市规划行政匸管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；3、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；4、《建设

2、匚程施「-许可证》：是建设施匸单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据z—,没有开工证的建筑加违章建筑，不受法律保护；5、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。♦两书:A、《住宅质量保证书》；B、《住宅使用说明书》。“三证”是指的《房屋所冇权证》和《国冇土地使用证》还冇一个契证房屋所有权证是最重要的房屋所有权证:1、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使川权岀讣金，获得了在i定年限内某块国冇土地使用权的法律凭证；2、《房屋所有权证》

3、：是指以房屋为标的物的所有权。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分、并可排除他人的干涉。房屋所有权是土地所有权外的另一种不动产所有权。3、《契证》：是指立契过户的契约书，房屋产权证必须在立契过户手续完成后才能领取。契税缴纳比例：一般为3%对于个人普通住宅90m2-下的交纳1%,90nf以上的交纳1.5%。房地产土地的使用年限是如何确定？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地5()年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40

4、年；综合用地或者其他用地50年。♦三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；♦七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及♦总建筑而积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑血积之和；♦容积率：是指总建筑而积与建设用地血积之比值。(如：在1()万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)♦建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备冇上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。♦建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所冇建筑物基底面积Z

5、和与建设用地血积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净血积为8万平方米，•其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%））♦绿化率：建设用地范围内所有绿地面积Z和少建设用地面枳Z比率。绿地面积的计算不包括屋顶、犬台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）♦套内建筑面枳：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用而积、墙体而积及阳台而积；♦套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，♦得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积二套内使用面

6、积+套内墙体面积+阳台建筑1侨积。套（单元）建筑血积二套内建筑队血积+分摊得公用建筑队血积。♦现房是指开发商已办妥房地产权证（人产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房吋应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项冃已经竣工可以入住的房屋。♦毛坯启是指没有装修的房。按建筑层数多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层屮高层住宅为12J6层16层以上为高层住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅才、高层住宅：指七至I层的楼房住宅称为小高层住宅高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅会所：以所在物业业主为主要服务对彖的综合性廉体娱乐服务设施。跃层：跃层是近年

7、来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、-卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、-卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增人采光面积弥补,通风好，户内居住面积和辅助而积较大，布局紧凑，功能叨确，相互十扰小。复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的i种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层

8、为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积