易居宝龙城市广场商业地产阶段营销报告(

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1、宝龙城市广场阶段营销报告（商业部分）2报告框架：目标下的思路营销部署近期营销目标解读阶段执行方案3报告框架：目标下的思路营销部署近期营销目标解读阶段执行方案4我们的目标50天（2008年11月26日至2009年1月15日）完成签约金额2.0亿；重塑项目形象，为明年完销A区奠定基础。5目标房源根据目前招商分析，A区主力店招商状况最好，鉴于要在年前完成2.0亿的销售，建议年前主推A区。目前A区带返租销售的货量仅有2.2亿，为确保顺利完成2.0亿的销售量，建议增加A区带返租销售的货量。含租约销售部分统一返租为5年10%。A

2、区除大、小内圆及沿街外铺部分（景观长廊、崇阳路、餐饮西街外铺），全部采用5年10%返租销售。集中突破，分区重点去化的营销方式进行销售。6目标市场及客群区域商业成交客户人数比例城阳2153%市区1025%外地25%李沧513%即墨25%其他00小计40100%区域商业来访客户人数比例城阳1547%市区825%外地619%李沧13%即墨00%其他26%小计32100%十月成交分析十月到访新客户分析50%以上的成交客户来自城阳区，30%以上的客群来自青岛市区。90%以上的购买者目的都是投资，对5年10%的返租产品接受度高。青岛

3、投资客（以注重投资回报稳定高额安全为主）7报告框架：目标下的思路营销部署近期营销目标解读阶段执行方案8目标下的思路2.0亿目标目标(TARGET)1、如何引客上门？目标下的问题(PROBLEM)2、如何最大化提高到场成交率?目标下的思路(SOLUTION)如何成交1、信心保证措施到位；2、促销力度强；3、加强案场杀伤力；形象提升1、紧扣商业，先声夺人；2、价值诉求策略；3、利好不断；3、通过何种渠道实现项目形象提升?1、暴力推广；2、重建价值体系；3、多渠道拓展客源；9项目名称地址起售时间截至08年11月可售总套数已

4、售总套数累计均价特色营销手段08年去化面积青岛国际工艺品城二期城阳区308国道与华仙路交汇处2008年10月3411611338元海外招商行业团购785平米世正爱丽安城阳区正阳路以北，区政府以东2006年11月14026299900元赴韩招商，效果良好，招商促进销售2318平米启阳国际城阳区正阳路393号（城阳高架桥西50米）2007年9月264114394元/1,129平米青岛国际服装城城阳区阳仲村社区2008年1月89614712071元/7,168平米中韩小商品城青岛市城阳区兴阳路2008年1月5000211910

5、5005年8%全部返租、9.2折优惠35000平米区域市场类品项目统计备注：中韩小商品城经过07年开始认购，08年开始转签协议，不进行网上备案。城阳在售商业项目月均销量最高的仅为3182平米。市场现状101、截止到2008年11月20日，城阳商业用房（含小区门面房）共销售17.04万平米，其中在售主要大型商业项目如上表所示，08年共去化4.6万平米，加上本项目去化的3.8万平米，共计去化8.4万平米，占商业用房销售面积的49%。2、城阳当地投资客群大多倾向于住宅区网点，对大型商业项目缺乏购买经验，持谨慎态度。3、截止20

6、08年11月20日，城阳区可售商业面积库存56.89万平米，根据现有商业用地开发情况，2009年市场总推量在90万平米以上，按照08年的去化速度，需要5年以上的时间，区域市场明显供大于求。市场透析城阳商业市场年销售率仅49%，供应远大于需求。11项目诊断客户为什么不买宝龙？经济低迷，现金缺乏，投资需求极力萎缩；项目体量大，担心城阳的发展难以支撑；对项目后期经营情况没有信心；觉得市场不明朗，不敢轻易出手，怕买了降价；对宝龙集团持有怀疑态度，因为没有成熟成功的大型商业体模式借鉴；工程进度慢，对开发商资金实力质疑；A区商业开业

7、一再延迟，影响客户信心。临近年关，加上经济形式不好，放弃购买计划。12我们的策略展示前景，树立信心；有力促销，打法直接。13重塑项目价值大商业前景规模效应前景辉煌回报丰厚辐射力（区域、人群）品牌荟萃、模式成熟返租、案例、回购可信力说服力项目的价值核心在于三力合一价值定位14价值建立渠道特色展示媒体展示（媒体楼书）案场展示（现场体验营造）活动展示（嘉年华式活动）前景展示案例联想（青岛迪士尼）数据支撑（人流量、营业额）回报展示回购保证（5年回购计划）促销手段（多重促销，铺铺优惠）举例说明（同类项目，典型商铺收益分析）15促销

8、有力举措活动设计原则：跑量为先，明折暗扣，铺铺优惠1、客户投资信心的保障：对于返租的商铺，5年10%的返租保证，引入银行作为第三方担保，并提供租金发放服务。承诺5年升值20%承诺，如5年后未能升值20%，开发商原价回购。前三年租金为8%，一次性返还，并从首付款中扣除，降低购买门槛，第四、五年每年继续返还10%，为其养