旅游地产成功运营模式与融资策略

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1、【黄金湾投资集团副董事长全亮】：尊敬的各位领导、各位来宾，朋友们，大家上午好。今天我要分享的主题是“旅游地产成功运营模式与融资策略”给大家抛砖引玉。我耍分享的内容分为以下四个部分：第一部分，旅游地产重冋运营模式；第二，旅游地产的发展趋势；第三，旅游地产融资策略和融资创新；第四，黄金湾投资集团简单介绍。随着国家对厉地产市场的调控收入，越来越多有实力的大型开发商己经布局旅游地产,土地数据显示，力科、中建、力达、海航、珠江、天虹、力通、龙湖等都已经涉足旅游地产，涉及项目资产达8000亿元，万达主导投资就有1700亿。房地产开发，有面临三大挑战。首先旅游地产的资金需

2、求量更大。其次，旅游地产资源的稀缺性要求开发商必须兼顾社会效益、环境效益及经济效益。最后，旅游地产从投资建设到获得收益的过程。成功的旅游地产：必须要做到软硬兼施，一方面硬件建设要优秀，比如说要有优质的自然资源、配套措施、酒店、住宅、配套建设。软件建设必不可少，如果没有软件很难将普通地产变成优秀地产。比如说优秀的酒店管理、物业管理的需求越来越大，只有应用最优秀的酒店管理地区，才有可能成为成功的旅游地产。根据资源的状况，可以将旅游地产运营模式分为以大类。第一大类，“靠山吃山、靠海吃海”，第二，以主题运动“人造景观”，笫三，以城市中心“产业新城”，最后一个模式是“

3、历史人文”。我们首先看一下第一种模式，以依托口然资源为核心的半岛模式，很形象一个比喻“靠山吃山、靠海吃海”，受到特定自然条件的约束，这种模式内部可以细分为三种：第一个是滨海类度假项目；第二个是滨湖类度假项目，第三个山庄类度假项目。以口然资源为核心的旅游资产一般都是以旅游促地产，先旅游后地产，实现旅游发展的结合，最后再由地产推动旅游和城市的发展。从地方看，以自然资源度假项H,还是通过土地开发来获取营业，但是越来越多的项日开发盈利模式，已经逐步从单一的地产盈利模式,向多元化盈利模式转变，除了地产开发、旅游景区收费之外，还重视厉期物业持续经营和配套服务持续盈利。我

4、们再來看一下笫二组模式：以主题公园、主题运动的“人造景观”模式。以开发运营商为最重要的金融主体为模式，开发大型娱乐和运动项目，创造持续的愉悦吸引力，这种模式最人的特点是对传统资源依赖程度较低，主要通过人造景观来造成景观的“无中生有”。在旅游地产项目主要是以主题公园和高尔夫度假区休现机构，其中华侨城系列、上海迪士尼、以及上海的高尔夫，这三个都是旅游市场的典型代表。主题公园和高尔夫度假项目呈现不同的特点。主题公园发展早期，它的盈利点主要是靠门票收入，随着深度和广泛不断的扩人，以及开发商资源整合相关节奏等方面增强，主题公园盈利逐渐实现多元化；而高尔夫度假项目以髙尔

5、夫建设运营上，实现“一•加一人于二”。第三中模式：以陈述文化主题为核心的“历史人文”模式。侧重于发掘疏解当地历史和文化资源，特定的文化主题，塑造鲜明特色的文化产品，这种模式最人的特点是以产品的专署性比较强，各类活动都囤绕着文化主题展开。这种模式开发建设主题可以是当地政府企业,也可以是当地社区，从我国典型项Id金融方式来看，不同项日，不同时期，项1=1开发运营主题会有所不同，但是随着市场化、专业化开发需求的提出，这个项目的开发方式还是逐步向地方政府提供后勤保障。以城市文化主题为核心发展模式项目主要是依托于历史文化主题开发，开发的重点是人文、历史深入透明，这种项

6、目可以细数为三种，古镇古村类项目，文化节庆类项日、旧城改造旅游项目。餐饮住宿、商业展销还有物业的收入也是盈利的来源我们再看最后一种模式，会战世旅游地产、产业新城，带动地区的地产开发，它最大的特点是产业驱动，各类活动和项目开发都围绕产业主题开发，对口然资源依赖程度比较低,也可以进行地理扶植，会展旅游地产和产业新城这两种，像上海的世博会、杭州的休博园。产业新城，像沈阳的棋盘山国际风景旅游开发区，还有三亚的海棠湾世界级旅游休闲度假区。会展性旅游地产具有流动性强的特点，借助展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流等活动，形成吃住行游度娱为一体的综合服务体系

7、。产业新城，更加注重长期效益，实际上是高度集聚的经济体，通过一条产业链，筑成规模清晰，实现更高的总体经济效益，并通过城市新区辐射，带动整个新城的城市发展。会战型旅游地产的盈利模式，会战收入、住宅销售收入、持有物业运营收入，餐饮住宿收入等等。产业新城的盈利模式，通过一•条，或者多条完整的独立的产业进行聚合，推动区域内部的效益，并通过城市新区辐射带动整个地区的发展。接卜•來我给人家介绍一卜•旅游地产发展趋势的判断：旅游地产第一个发展趋势，我们把它归纳为从概念地产到产业地产的转变升级。更多的开发商会选择以旅游开发为主导，推动综介旅游地产和产业地产区域的人型复介度假

8、项1=1,实现旅游、地产、产业三者相互转换、相互影响