浅谈房地产项目的管理

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1、政工·管理建材与装饰2013年7月浅谈房地产项目的管理邹运彬（福建鑫科置业有限公司）摘要：由于房地产的规模越来越大，面临竞争也很激烈，房地产项目的定位与管理很重要，定位与管理不好对整个项目影响很大，本文对房地产项目管理做一简要的分析。关键词：房地产管理分阶段管理；前期调研阶段；方案阶段；施工图设计阶段；项目发包阶段；建筑施工阶段；全过程管理中图分类号：F293.3文献标识码：B文章编号：1673-0038（2013）21-0162-03房地产业对我国国民经济影响很大，带动建材、机械和相关（2）合理布置建筑，特别注意有些建筑高度位于一类与二类产业的发展。由于住房又是人们最重要的生活保障之一

2、，前一段之间时，尽量少做一类，由于一类建筑用户公摊大，客户更难接时期房地产热，且国家土地施行招、拍、挂，造成地价与房价一直受。还有些在结构方面位于两个抗震等级之间时，也要尽量做在攀升，而国家为了防止房地产泡沫出台了一系列措施，由于效果低一些的抗震等级建筑。不是很理想，有可能出台新的更加严历的措施，故房地产项目管（3）还有注意地形的高低起伏，建筑布置也要充分考虑地形理的投资风险管理日显突出。房地产业本身必须全过程强化管（特别是山区建筑），充分合理布置建筑，对基础成本、建筑的采理才能创造出更大利润空间，房地产全过程管理的大致有以下光通风、日照影响很大。几个主要方面内容，现简要介绍一下：（4）

3、当然商业建筑、住宅建筑布置和户型的合理性也同样影1在房地产项目前期调研阶段响着销售。户型所引起的结构复杂程度，对结构方面造价的增加（1）正确定位项目市场目标：根据市场调查情况，决定建筑产情况。品的质量、品质定位。要考虑以下几个方面：包含该项目所在城3在建筑施工图设计阶段应考虑市的人口总数，还有该项目所在的地理位置、地形地质条件，是总的来说，项目在满足设计规范、标准，特别是强制性标准的否有发展前景，如高铁项目、汽车站、市政府、医院等公共场所的前提下，合理优化各专业（如建筑、结构、水电等）的设计，既符合迁移等对地块将来有升值的预期。还有商业等其它公建和住宅使用功能、美学功能、环境功能的要求，

4、又达到降低成本的目标，等的规划建设比例关系。商业街今后商业氛围的形成时间。它是成本控制的关键。主要有以下几方面：（2）房地产地块投标之前应详细计算出：土地成本、土方成（1）建筑平面户型设计的细化优化（结合结构、水电、暖通各本、前期配套费用、工程造价、资金成本和设计管理类费用（含建专业）。设单位管理费、设计费、监理费、勘察费用等）等工程建设项目的总（2）结构方面柱网、剪力墙、梁位置的合理布置也对建筑的总体费用，做好项目经济评价分析，策划所需资金规模，估算投入、产体成本影响较大，还有结构设计中的一些关键参数（如活载的折出的经济效益。在估算时要先行对该项目进行整体初步规划设计，减、荷载的取值、

5、混凝土的标号、钢筋的强度等级、梁柱载面的取据商业等公建与住宅的比例分开估算房产的开发成本及今后能销值等）对结构的成本也影响较大。售的价格，成本回收的预期（即回收的年限），结合当地的实际销售（3）还有另外一些相关专业，如景观、小区道路、绿化的“人性情况考虑商业的形式，如商业大楼形式或商业单间店面形式。化”设计，交通路线、景观路线、人车分流等对小区的品质也影响（3）有了项目正确的定位目标，可以周期性地对投资实际发很大，还有如道路设计、安防设计、室外雨污水消防管线、供电、生值和计划值进行比较，未发生偏差，继续实施，发生偏差及时自来水、燃气管线的布置的合理性，还有物业等的相关配套。这分析原因，采

6、取措施纠编，还可以根据已完成工程的实际情况预些专业设计的合理化对楼盘的销售也会有影响。测未来值，提前采取预防措施，使项目造价始终处于受控状态。4在建设项目发包阶段（4）推行设计招标和择优选择设计单位，运用价值工程优化（1）建设单位工程造价部的工作重点应含以下几个方面：设计方案，开展限额设计以有效控制造价，采用合同措施有效控淤参与编制施工招、投标文件，参与招投标的组织管理，审查制造价。重视设计前期工作，考虑各种不利因素对工程建设的影施工单位资质（包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际。多个方面）。于编制准确的施工预算标底（最好细化成工

7、程量清2在房地产方案设计阶段应考虑单计价）。盂参加招标答疑时，要明确今后可能采取的一些控制（1）商业与住宅或其它公建面积和住宅大小户型比例的确定，措施，如甲供材料、分包项目等，减少施工单位索赔的隐患。榆开要根据不同城市的需求采取不同的户型比例。就商业来说，有一标后，详细分析判断各投标单位投标书的优劣情况，采用合理低些小城市人口少，还有就习惯问题，二层以上店面由于销售不价中标（所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低好，就要少做